നെതർലൻഡ്‌സിൽ വാടക വർദ്ധനവ്: വീട്ടുടമസ്ഥർക്ക് എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും, വാടകക്കാർക്ക് എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും

മിക്കവാറും എല്ലാ ഡച്ച് വാടകക്കാരുടെയും വാടക വർഷത്തിലൊരിക്കൽ വർദ്ധിക്കുന്നു. വീട്ടുടമസ്ഥന് എന്ത് ചോദിക്കാം, വർദ്ധനവ് സാധുതയുള്ളതാണോ എന്നത്, പ്രോപ്പർട്ടി ഏത് മൂന്ന് സെഗ്‌മെന്റിലാണ് സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നത്, കരാർ എന്താണ് പറയുന്നത്, വീട്ടുടമസ്ഥൻ ഹ്രസ്വവും എന്നാൽ കർശനവുമായ ഔപചാരികതകൾ പാലിച്ചിട്ടുണ്ടോ എന്നതിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. നിങ്ങളുടെ വാടക ഏത് സെഗ്‌മെന്റിൽ പെടുന്നു, വാർഷിക പരമാവധി എങ്ങനെ കണക്കാക്കുന്നു, സാധുവായ വർദ്ധനവ് നിർദ്ദേശത്തിൽ എന്തൊക്കെ അടങ്ങിയിരിക്കണം, ഒരു വാടകക്കാരൻ ഒരാളെ എങ്ങനെ വെല്ലുവിളിക്കുന്നു എന്നിവ ഈ ലേഖനം വിവരിക്കുന്നു.

മൂന്ന് ഭാഗങ്ങൾ, മൂന്ന് സെറ്റ് നിയമങ്ങൾ

2024 ജൂലൈ 1 മുതൽ താങ്ങാനാവുന്ന വാടക നിയമം ( Wet betaalbare huur ) പ്രാബല്യത്തിൽ വന്നതിനുശേഷം , ഡച്ച് റെസിഡൻഷ്യൽ വാടകകൾ മൂന്ന് സെഗ്‌മെന്റുകളായി തിരിച്ചിരിക്കുന്നു. ഏത് ബാധകമാണെന്ന് നിർണ്ണയിക്കുന്നത് ഭവന മൂല്യനിർണ്ണയ സംവിധാനത്തിന് കീഴിൽ ( woningwaarderingsstelsel ) താമസസ്ഥലം സ്‌കോർ ചെയ്യുന്ന പോയിന്റുകളുടെ എണ്ണത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് , കക്ഷികൾ കരാർ എന്ന് വിളിക്കുന്നതിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയല്ല.

• നിയന്ത്രിത, സാമൂഹിക വിഭാഗം – ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ പോയിന്റ് ബാൻഡ്. വാടക ഒരിക്കലും പോയിന്റുകൾ സൃഷ്ടിക്കുന്ന പരമാവധിയിൽ കവിയരുത്, കൂടാതെ വാർഷിക വർദ്ധനവ് മന്ത്രി ഓരോ വർഷവും നിശ്ചയിക്കുന്ന ഒരു ശതമാനത്താൽ പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു.
• മിഡ്-മാർക്കറ്റ് വിഭാഗം (ഇടത്തരം വാടക) – മധ്യ പോയിന്റ് ബാൻഡ്. ഈ സെഗ്‌മെന്റ് ആദ്യമായി താങ്ങാനാവുന്ന വാടക നിയമത്താൽ നിയന്ത്രിക്കപ്പെട്ടു. ഇതിന് അതിന്റേതായ പരമാവധി വാടകയുണ്ട് ഒപ്പം, 2025 ജൂലൈ 1 മുതൽ, സ്വന്തം പരിധി നിശ്ചയിച്ച വാർഷിക വർദ്ധനവ്.
• സ്വതന്ത്ര മേഖല (സ്വകാര്യ മേഖല, ഉദാരവൽക്കരിച്ചത്) – ടോപ്പ് പോയിന്റ് ബാൻഡ്. പരമാവധി വാടക നിരക്കൊന്നുമില്ല, എന്നാൽ 2021 മുതൽ വാർഷിക വർദ്ധനവ് നിയമപ്രകാരം പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു, ആ പരിധി 2029 മെയ് 1 വരെ നീട്ടിയിട്ടുണ്ട്.

പോയിന്റ് അതിരുകളും വാടക പരിധികളും വർഷം തോറും സൂചികയിലാക്കുന്നു, അതിനാൽ ഒരു പുതിയ കരാർ ഒപ്പിടുമ്പോൾ ഒരു വാസസ്ഥലത്തിന് സെഗ്‌മെന്റ് മാറാൻ കഴിയും. വാടകയുടെ തുടക്കത്തിൽ തന്നെ സെഗ്‌മെന്റ് സ്ഥിരമായിരിക്കും, ഒരു പരിധി നീങ്ങുന്നതിനാൽ കരാറിന്റെ മധ്യത്തിൽ അത് മാറില്ല.

വാർഷിക പരമാവധി എങ്ങനെയാണ് കണക്കാക്കുന്നത്

മിഡ്-മാർക്കറ്റ് പരമാവധി ഫ്രീ-സെക്ടറിനേക്കാൾ ഉയർന്നതായി പുറത്തുവരാം, ഇത് ആളുകളെ അത്ഭുതപ്പെടുത്തുന്നു, പക്ഷേ അതൊരു തെറ്റല്ല. സൂത്രവാക്യങ്ങൾ വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു: മിഡ്-മാർക്കറ്റ് പരിധി കൂട്ടായ വേതന വികസനവും ഒരു ശതമാനം പോയിന്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു, അതേസമയം നിയന്ത്രിതവും സ്വതന്ത്ര-മേഖലാ പരിധിയും വില വികസനവും വേതന വികസനവും ഏതാണോ അത് എടുക്കുന്നു, വീണ്ടും പ്ലസ് ഒരു ശതമാനം പോയിന്റ്. വേതനം വിലകളെ മറികടക്കുന്ന ഒരു വർഷത്തിൽ, മിഡ്-മാർക്കറ്റ് കണക്ക് രണ്ടിൽ കൂടുതലായിരിക്കും. നിയമപരമായ അടിസ്ഥാനം കലയാണ്. 7:248 BW, കലയിൽ തയ്യാറാക്കിയത്. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

ശതമാനങ്ങൾ തന്നെ എല്ലാ വർഷവും വീണ്ടും കണക്കാക്കുന്നു, കൂടാതെ ഒരു ലേഖനത്തിൽ ഉദ്ധരിച്ച കണക്ക് മാസങ്ങൾക്കുള്ളിൽ കാലഹരണപ്പെട്ടതിനാൽ ഇവിടെ മനഃപൂർവ്വം പുനർനിർമ്മിക്കുന്നില്ല. മന്ത്രി അവ പരിഹരിക്കുന്നു, Huurcommissie ഉം rijksoverheid.nl ഉം അവ പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്നു, അവ ആശ്രയിക്കേണ്ട ഒരേയൊരു ഉറവിടമാണ്. വ്യത്യസ്ത കലണ്ടറുകൾ ശ്രദ്ധിക്കുക: നിയന്ത്രിത വിഭാഗത്തിൽ ജൂലൈ 1 മുതൽ പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്ന വർദ്ധനവുകൾക്കാണ് പുതിയ പരമാവധി ബാധകമാകുന്നത്, അതേസമയം മിഡ്-മാർക്കറ്റ്, ഫ്രീ സെക്ടറുകളിൽ ഇത് കലണ്ടർ വർഷത്തോടൊപ്പമാണ് പ്രവർത്തിക്കുന്നത്. പുതിയ കാലയളവിൽ ഒരു തീയതിക്ക് കഴിഞ്ഞ വർഷത്തെ ശതമാനത്തിൽ നിർദ്ദേശിച്ച വർദ്ധനവ് അമിതമാണ്, അധികമുള്ളത് വീണ്ടെടുക്കാവുന്നതാണ്.

വാടക വർദ്ധന നിർദ്ദേശത്തിന്റെ ഔപചാരിക ആവശ്യകതകൾ

നിയന്ത്രിത, ഇടത്തരം മാർക്കറ്റ് വിഭാഗങ്ങളിൽ വർദ്ധനവ് യാന്ത്രികമായി സംഭവിക്കുന്നില്ല. ആർട്ടിക്കിൾ 7:252 BW പ്രകാരം ഭൂവുടമ ഒരു രേഖാമൂലമുള്ള നിർദ്ദേശം ( voorstel tot huurverhoging ) നടത്തണം, കൂടാതെ മിക്ക ഭൂവുടമകളും പ്രതീക്ഷിക്കുന്നതിനേക്കാൾ ഔപചാരികതകൾ പ്രധാനമാണ്.

• നോട്ടീസ് പിരീഡ്. നിർദ്ദിഷ്ട പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതിക്ക് കുറഞ്ഞത് രണ്ട് മാസം മുമ്പെങ്കിലും നിർദ്ദേശം വാടകക്കാരന് ലഭിക്കണം. ജൂലൈ 1-ന് വർദ്ധനവ് ലഭിക്കണമെങ്കിൽ, ഏറ്റവും കുറഞ്ഞത് ഏപ്രിൽ 30-നകം നിർദ്ദേശം അയയ്ക്കണം.
• എഴുത്ത് രൂപം. രസീത് കാണിച്ചാൽ ഇമെയിൽ പൊതുവെ സ്വീകാര്യമാണ്.
• ഉള്ളടക്കം. ആർട്ടിക്കിൾ 7:252 BW നിർദ്ദേശത്തിൽ എന്താണ് പ്രസ്താവിക്കേണ്ടതെന്ന് നിർദ്ദേശിക്കുന്നു: നിലവിൽ പ്രാബല്യത്തിലുള്ള വാടക, നിർദ്ദേശിക്കപ്പെട്ട മാറ്റം, ഫലമായുണ്ടാകുന്ന പുതിയ വാടക, അത് പ്രയോഗിക്കേണ്ട തീയതി. ഭൂവുടമ വരുമാനത്തെ ആശ്രയിച്ചുള്ള വർദ്ധനവിനെ ആശ്രയിക്കുന്നിടത്ത്, നികുതി അതോറിറ്റിയുടെ വരുമാന പ്രസ്താവന ഇതോടൊപ്പം നൽകണം. ഈ വിശദാംശങ്ങളിൽ ഒന്ന് ഒഴിവാക്കുന്ന ഒരു നിർദ്ദേശം വികലമാണ്.
• പന്ത്രണ്ട് മാസത്തിലൊരിക്കൽ. വാടക ആരംഭിച്ചതിന് ശേഷമുള്ള ആദ്യത്തെ പന്ത്രണ്ട് മാസ കാലയളവിൽ, പരമാവധി ഒരു തവണ മാത്രമേ വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ കഴിയൂ, അതിനുശേഷം തുടർച്ചയായ ഓരോ പന്ത്രണ്ട് മാസ കാലയളവിന്റെയും അവസാനത്തിൽ മാത്രമേ (കല. 7:250 BW). കരാർ വ്യവസ്ഥയിൽ വർദ്ധനവ് നിലനിൽക്കുന്നിടത്ത്, അതേ പന്ത്രണ്ട് മാസ ഇടവേള ബാധകമാണ്, കൂടാതെ പന്ത്രണ്ട് മാസത്തിനുള്ളിൽ ഒന്നിൽ കൂടുതൽ വർദ്ധനവ് ഉണ്ടാക്കുന്ന ഒരു വ്യവസ്ഥ അസാധുവാണ് (കല. 7:251 BW). താൽക്കാലിക വാടക കിഴിവ് ഘട്ടം ഘട്ടമായി നിർത്തലാക്കുന്നിടത്ത് ഒരു ഇടുങ്ങിയ അപവാദം നിലവിലുണ്ട് (കല. 7:252c BW).

ഒരു തകരാറുള്ള പ്രൊപ്പോസലിന്റെ അനന്തരഫലം ലളിതവും വീട്ടുടമസ്ഥർക്ക് ചെലവേറിയതുമാണ്: വർദ്ധനവ് പ്രാബല്യത്തിൽ വരില്ല. നിയമപ്രകാരം ഇത് കുറയ്ക്കുകയോ തിരുത്തുകയോ മാറ്റിവയ്ക്കുകയോ ചെയ്യുന്നില്ല. വാടക പഴയതുപോലെ തന്നെ തുടരുന്നു, കൂടാതെ വീട്ടുടമസ്ഥൻ പുതിയതും അനുസരണയുള്ളതുമായ ഒരു പ്രൊപ്പോസലും പുതിയ രണ്ട് മാസത്തെ നോട്ടീസ് പിരീഡും ഉപയോഗിച്ച് വീണ്ടും ആരംഭിക്കണം - പ്രായോഗികമായി പലപ്പോഴും ഒരു വർഷം മുഴുവൻ ഇൻഡെക്സേഷൻ ചെലവാകും. ഇതിനകം പണമടച്ച വാടകക്കാർക്ക് വ്യത്യാസം തിരികെ ലഭിക്കും.

ഒരു വാടകക്കാരൻ എങ്ങനെ എതിർക്കുന്നു, എപ്പോൾ

റൂട്ട് സെഗ്‌മെന്റിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു, രണ്ട് റൂട്ടുകളും വിപരീത ദിശകളിലാണ് പ്രവർത്തിക്കുന്നത്.

ആർട്ടിക്കിൾ പ്രകാരം നിയന്ത്രിതവും മിഡ്-മാർക്കറ്റ് പ്രൊപ്പോസലുകളും. 7:252 BW

നിർദ്ദിഷ്ട പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതിക്ക് മുമ്പ്, വാടകക്കാരൻ ഭൂവുടമയ്ക്ക് എഴുതുന്നു, അവർ എതിർക്കുന്നുവെന്നും എന്തുകൊണ്ടാണെന്നും സൂചിപ്പിക്കുന്നു. വാടകക്കാരനിൽ നിന്ന് കൂടുതലൊന്നും ആവശ്യമില്ല. ഭൂവുടമ മുന്നോട്ട് പോകാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നുവെങ്കിൽ, നിർദ്ദിഷ്ട പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതി മുതൽ ആറ് ആഴ്ചയ്ക്കുള്ളിൽ ഹ്യൂർകമ്മീഷണറോട് വിധി പറയാൻ ആവശ്യപ്പെടേണ്ടത് ഭൂവുടമയാണ് (കല. 7:253 BW). ആ കാലയളവ് കടന്നുപോയാൽ, വർദ്ധനവ് പ്രാബല്യത്തിൽ വരില്ല - എതിർപ്പ് പ്രകടിപ്പിക്കുന്ന ഒരു വാടകക്കാരന് അറിയാൻ കഴിയുന്ന ഏറ്റവും ഉപയോഗപ്രദമായ കാര്യം.

കരാർ വ്യവസ്ഥ പ്രകാരമുള്ള സൂചിക (മിഡ്-മാർക്കറ്റ്, ഫ്രീ സെക്ടർ)

ഒരു ആർട്ടിക്കിൾ വഴിയല്ല, ഒരു ഇൻഡെക്സേഷൻ ക്ലോസിൽ നിന്നാണ് വർദ്ധനവ് വരുന്നതെങ്കിൽ. 7:252 BW നിർദ്ദേശം, വർദ്ധനവ് പ്രാബല്യത്തിൽ വന്ന തീയതി മുതൽ നാല് മാസത്തിനുള്ളിൽ (ആർട്ടിക്കിൾ 7:248 BW) വാടകക്കാരൻ നേരിട്ട് ഹ്യൂർകമ്മീഷണർക്ക് അപേക്ഷിക്കുന്നു. ആ നാല് മാസത്തെ കാലയളവ് നഷ്ടപ്പെടുത്തുന്നത് വെല്ലുവിളിക്ക് മാരകമാണ്, അതിനാൽ അത് ഡയറി ചെയ്യുക. ക്ലോസ് കൂടുതൽ നൽകിയാൽ ഹ്യൂർകമ്മീഷണർ നിയമാനുസൃതമായ പരമാവധി വർദ്ധനവ് പരിമിതപ്പെടുത്തും.

ഇൻഡെക്സേഷൻ ക്ലോസുകൾ: സ്വതന്ത്ര മേഖലയും അന്യായമായ നിബന്ധനകളുടെ പ്രശ്നവും

മിഡ്-മാർക്കറ്റ്, ഫ്രീ സെക്ടറുകളിൽ വാർഷിക വർദ്ധനവിന് നിയമപരമായ അവകാശമില്ല. എല്ലാം കരാറിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. പാട്ടക്കരാർ വാടക വർദ്ധനവ് വ്യവസ്ഥയൊന്നും ഉൾക്കൊള്ളുന്നില്ലെങ്കിൽ, വീട്ടുടമസ്ഥന് വാർഷിക വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ പാടില്ല - പൂർണ്ണവിരാമം. നിയമപരമായ പരിധിക്ക് താഴെയുള്ള ഒരു ശതമാനം നിശ്ചയിക്കുന്ന ഒരു വ്യവസ്ഥ അതിൽ അടങ്ങിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, കരാർ കണക്ക് നിയന്ത്രിക്കുന്നു. പരിധിക്ക് മുകളിൽ ഒരു ശതമാനം നിശ്ചയിച്ചാൽ, പരിധി നിയന്ത്രിക്കുന്നു.

ആ നിയമപരമായ പാളിക്ക് മുകളിലാണ് യൂറോപ്യൻ ഉപഭോക്തൃ നിയമം സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നത്, ഇവിടെയാണ് വലിയൊരു തുക അപകടത്തിലാകുന്നത്. സ്വകാര്യ വ്യക്തികളുമായുള്ള റെസിഡൻഷ്യൽ ലീസുകൾ ഉപഭോക്തൃ കരാറുകളാണ്, അതിനാൽ അന്യായമായ നിബന്ധനകൾ നിയമങ്ങൾ ബാധകമാണ്, കൂടാതെ കോടതികൾ സ്വന്തം പ്രമേയത്തിലെ വാടക വർദ്ധനവ് വ്യവസ്ഥകൾ പരിശോധിക്കണം.

റെക്റ്റ്ബാങ്ക് പരാമർശിച്ച ചോദ്യങ്ങൾക്ക് 2024 നവംബർ 29-ലെ ഹോഗെ റാഡിന്റെ ECLI:NL:HR:2024:1780-ലെ മുൻവിധിയോടെയുള്ള വിധിയാണ് പ്രധാന അധികാരം. Amsterdam 2024 ജനുവരി 11-ന്. "സിപിഐ സൂചികയും സർചാർജും" എന്ന വളരെ സാധാരണമായ സ്വതന്ത്ര മേഖലാ സൂത്രവാക്യത്തെക്കുറിച്ചായിരുന്നു അത്. കോടതി ഇങ്ങനെ പറഞ്ഞു:

• ഇൻഡെക്സേഷൻ എലമെന്റും സർചാർജ് എലമെന്റും വിലയിരുത്തപ്പെടുന്നു പ്രത്യേകം, അവ ഒരു കരാർ വാക്യത്തിൽ പ്രത്യക്ഷപ്പെടുന്നിടത്ത് പോലും. അവ വ്യത്യസ്ത ഉദ്ദേശ്യങ്ങൾ നിറവേറ്റുന്നു: ഒന്ന് കറൻസി മൂല്യത്തകർച്ചയ്ക്ക് നഷ്ടപരിഹാരം നൽകുന്നു, മറ്റൊന്ന് പണപ്പെരുപ്പത്തിനപ്പുറമുള്ള ചെലവ് വർദ്ധനവിന് നഷ്ടപരിഹാരം നൽകുന്നു.
• സിപിഐ സൂചികയ്ക്ക് വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്ന ഒരു വ്യവസ്ഥ അതിൽത്തന്നെ അന്യായമല്ല.
• സിപിഐ സൂചികയ്ക്ക് മുകളിൽ 3% വരെ സ്ഥിര സർചാർജ് ചേർക്കുന്ന ഒരു ക്ലോസ് അല്ല അന്യായമായ, അഭാവമുള്ള പ്രത്യേക സാഹചര്യങ്ങൾ: സാമ്പത്തിക പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ മുൻകൂട്ടി കാണാവുന്നതാണ്, വീട്ടുടമസ്ഥന് നിയമാനുസൃത താൽപ്പര്യമുണ്ട്, വാടകക്കാരന് പിരിച്ചുവിടാനും കഴിയും.
• ഒരു സർചാർജ് ക്ലോസ് ഉണ്ടെങ്കിൽ is അന്യായം, അത് തള്ളിക്കളയണം. പൂർണ്ണമായും. കോടതിക്ക് അത് സ്വീകാര്യമായ 3% ആയി കുറയ്ക്കാൻ കഴിഞ്ഞേക്കില്ല. ക്ലോസ് ഇല്ലായിരുന്നെങ്കിൽ വാടകക്കാരനെ അതേ സ്ഥാനത്ത് തന്നെ തിരികെ നിർത്തുകയും അമിതമായി നൽകിയ വർദ്ധനവിന് നഷ്ടപരിഹാരം ആവശ്യപ്പെടുകയും ചെയ്യും.

"ഇൻഡെക്സേഷൻ പ്ലസ് 5% വരെ" അല്ലെങ്കിൽ "പ്ലസ് അപ് 7% വരെ" എന്ന ഫോർമുല ഉപയോഗിക്കുന്ന വീട്ടുടമസ്ഥർക്ക് ഉണ്ടാകുന്ന പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ കഠിനമാണ്. സർചാർജ് വെട്ടിക്കുറയ്ക്കുന്നില്ല; വാടകക്കാരന്റെ മുഴുവൻ ജീവിതത്തിനും ഇത് അപ്രത്യക്ഷമാകും, കൂടാതെ മുൻകാല സർചാർജുകൾ തിരിച്ചടയ്ക്കാവുന്നതായിത്തീരും. ഒരു സ്റ്റാൻഡേർഡ് ടെംപ്ലേറ്റ് ഉള്ള ഒരു പോർട്ട്ഫോളിയോ ലാൻഡ്‌റോഡിന്, എല്ലാ യൂണിറ്റുകളിലും എക്സ്പോഷർ സഞ്ചിതമാണ്. 3% ന് മുകളിലുള്ള സർചാർജുകൾക്കെതിരായ വ്യവഹാരം സബ്ഡിസ്ട്രിക്റ്റ് കോടതികളിൽ തുടരുന്നു, കൂടാതെ പ്രയോഗിച്ച മാനദണ്ഡം അന്യായമായ നിബന്ധനകളിൽ യൂറോപ്യൻ ആയതിനാൽ, യൂറോപ്യൻ യൂണിയന്റെ കോടതി ഓഫ് ജസ്റ്റിസ് റഫർ ചെയ്യാനുള്ള സാധ്യത ഇല്ലാതായിട്ടില്ല. ഒരു സർചാർജ് ക്ലോസിനെ ആശ്രയിക്കുന്ന ഒരു വീട്ടുടമസ്ഥനും, ഒന്നിന് കീഴിൽ നൽകിയ തുക തിരികെ അവകാശപ്പെടുന്ന ഒരു വാടകക്കാരനും, ഒരു സ്ഥാനത്ത് എത്തുന്നതിന് മുമ്പ് കേസ് നിയമം എവിടെയാണെന്ന് പരിശോധിക്കണം.

സൂക്ഷ്മമായ രണ്ട് കാര്യങ്ങൾ പ്രധാനമാണ്. വിധി പരിധിയെക്കുറിച്ചല്ല, ക്ലോസിനെക്കുറിച്ചാണ് : ഒരു ന്യായമായ ക്ലോസിന് പോലും ആ വർഷത്തേക്ക് പ്രാബല്യത്തിലുള്ള നിയമപരമായ പരിധിയേക്കാൾ കൂടുതൽ നൽകാൻ കഴിയില്ല. അന്യായമായ ഒരു ക്ലോസിന് ഭൂവുടമ അനുവദിക്കുന്നതിലും കുറഞ്ഞ തുക ഈടാക്കിയതുകൊണ്ട് പരിഹാരമാകില്ല; പരിശോധിക്കുന്നത് പദപ്രയോഗമാണ്.

നവീകരണത്തിനോ മെച്ചപ്പെടുത്തലിനോ ശേഷം വാടക വർദ്ധനവ്

വാർഷിക വർദ്ധനവിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമായ ഒരു ജീവിവർഗമാണ് ജോലി കഴിഞ്ഞുള്ള വർദ്ധനവ്, വാർഷിക ശതമാന പരിധിക്ക് ഇത് ബാധകമല്ല. മിക്ക തർക്കങ്ങളും പരിഹരിക്കുന്ന വ്യത്യാസം മെച്ചപ്പെടുത്തലിനും അറ്റകുറ്റപ്പണിക്കും ഇടയിലാണ് : ഭവനത്തിന്റെ ആസ്വാദ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്ന ഭൗതിക മാറ്റങ്ങൾ അല്ലെങ്കിൽ കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകൾ - അന്തർനിർമ്മിത ഉപകരണങ്ങൾ, ഒരു പുതിയ ബാത്ത്റൂം ഫിറ്റിംഗ്, ഇൻസുലേഷൻ, മറ്റ് ഊർജ്ജ നടപടികൾ - വർദ്ധനവിനെ ന്യായീകരിക്കാം. മാറ്റിസ്ഥാപിക്കലിനും നന്നാക്കലിനും കഴിയില്ല, കാരണം പ്രോപ്പർട്ടി നല്ല നിലയിൽ നിലനിർത്തുന്നതിന് വാടക ഇതിനകം തന്നെ നൽകുന്നു.

വീട്ടുടമസ്ഥൻ ഒരു താമസസ്ഥലം പുതുക്കിപ്പണിയാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നിടത്ത്, കല. 7:220 BW ന്യായമായ ഒരു നിർദ്ദേശം ആവശ്യപ്പെടുന്നു : പ്രവൃത്തികൾ, തടസ്സം, ഏതെങ്കിലും നഷ്ടപരിഹാരം, നിർദ്ദിഷ്ട പുതിയ വാടക എന്നിവ വ്യക്തമാക്കുന്ന ഒരു രേഖാമൂലമുള്ള പാക്കേജ്. ന്യായമായ ഒരു നിർദ്ദേശം നിരസിക്കുന്ന ഒരു വാടകക്കാരനെ നിർബന്ധിക്കാം; യുക്തിരഹിതമായ ഒരു നിർദ്ദേശം നേരിടുന്ന ഒരു വാടകക്കാരന് കഴിയില്ല.

വാടകയുടെ അനന്തരഫലത്തെക്കുറിച്ച് കക്ഷികൾക്ക് യോജിക്കാൻ കഴിയുന്നില്ലെങ്കിൽ, പ്രവൃത്തികൾ പൂർത്തിയായി മൂന്ന് മാസത്തിനുള്ളിൽ നിർദ്ദിഷ്ട വർദ്ധനവ് ന്യായമാണോ എന്ന് തീരുമാനിക്കാൻ ഹ്യൂർകമ്മീഷണറോട് അവരിൽ ആർക്കെങ്കിലും ആവശ്യപ്പെടാം. ഹ്യൂർകമ്മീഷണർ ഒരു അന്വേഷകനെ അയയ്ക്കുകയും, പ്രവൃത്തികൾ യഥാർത്ഥത്തിൽ മെച്ചപ്പെട്ടതാണോ എന്ന് പരിശോധിക്കുകയും, യഥാർത്ഥത്തിൽ ഉണ്ടായ ചെലവുകളുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തി വർദ്ധനവ് പരിശോധിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു. നിയന്ത്രിത, മിഡ്-മാർക്കറ്റ് വിഭാഗങ്ങളിലും (ആർട്ട്. 7:255 BW) സ്വതന്ത്ര മേഖലയിലും (ആർട്ട്. 7:255a BW) ഈ റൂട്ട് നിലവിലുണ്ട്, എന്നിരുന്നാലും സ്വതന്ത്ര മേഖലയിൽ ഫലം അളക്കുന്നതിന് പോയിന്റ് പരിധി ഇല്ല.

വരുമാനത്തെ ആശ്രയിച്ചുള്ള അധിക വർദ്ധനവ്

നിയന്ത്രിത സാമൂഹിക വിഭാഗത്തിൽ മാത്രം, ചില വരുമാന നിലവാരത്തിന് മുകളിലുള്ള കുടുംബങ്ങൾക്ക് (കല. 7:252a BW) ഉയർന്ന വർദ്ധനവ് ഒരു ഭൂവുടമയ്ക്ക് നിർദ്ദേശിക്കാവുന്നതാണ്, ഇത് ഒരു ശതമാനത്തിന് പകരം പ്രതിമാസം ഒരു നിശ്ചിത യൂറോ തുകയായി പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു.

• സാധാരണ വരുമാന പരിധിക്ക് മുകളിൽ രണ്ട് വരുമാന ബാൻഡുകൾ നിലവിലുണ്ട്, ഓരോന്നിനും ഒരു ശതമാനത്തിന് പകരം അവരുടേതായ നിശ്ചിത പ്രതിമാസ തുകയുണ്ട്.
• വരുമാന പരിധികൾ, പ്രതിമാസ തുകകൾ, റഫറൻസ് വർഷം എന്നിവ വർഷം തോറും നിശ്ചയിക്കുകയും ഹ്യൂർകമ്മീഷൻ പ്രസിദ്ധീകരിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു; നിലവിലെ നികുതി വർഷത്തിലെയല്ല, മുൻ നികുതി വർഷത്തിലെ ഗാർഹിക വരുമാനത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് വിലയിരുത്തൽ നടത്തുന്നത്.
• 23 വയസ്സ് തികയാത്ത ഒരു സ്ഥിരതാമസക്കാരനായ കുട്ടിയുടെ വരുമാനം അക്കൗണ്ടിൽ നിന്ന് ഒഴിവാക്കപ്പെടും, അവിടെ ആ കുട്ടിയുടെ മൊത്തം വരുമാനം (വെർസാമെലിങ്കോമെൻ) പ്രസിദ്ധീകരിച്ച പരിധിക്ക് താഴെയാണ്.
• വിട്ടുമാറാത്ത രോഗബാധിതരും വികലാംഗരുമായ വാടകക്കാരുടെ നിയുക്ത ഗ്രൂപ്പുകളെ ഒഴിവാക്കിയിരിക്കുന്നു.

ഭൂവുടമ ബെലാസ്റ്റിംഗ് ഡയൻസ്റ്റിൽ നിന്ന് ഒരു വരുമാന സൂചന നേടുകയും അത് പ്രൊപ്പോസലിനൊപ്പം ചേർക്കുകയും വേണം. അത് ഒഴിവാക്കുന്നത് പ്രൊപ്പോസലിനെ തകരാറിലാക്കുന്നു, സാധാരണഗതിയിൽ വർദ്ധനവ് പരാജയപ്പെടുന്നതിന്റെ അനന്തരഫലമാണിത്. പരമാവധി വർദ്ധനവ് അടുക്കി വയ്ക്കാൻ പാടില്ല: ഭൂവുടമ സാധാരണ ശതമാനമോ വരുമാനത്തെ ആശ്രയിച്ചുള്ള തുകയോ എടുക്കുന്നു, രണ്ടും രണ്ടും എടുക്കുന്നില്ല. പരിധികളും തുകയും എല്ലാ വർഷവും മാറുന്നതിനാൽ, വർദ്ധനവ് പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്ന വർഷത്തേക്ക് ഹ്യൂർകമ്മീഷൻ പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്ന പട്ടിക പരിശോധിക്കുക.

വാടക കുറവ്: കണ്ണാടിയിലെ പ്രതിബിംബം, പലപ്പോഴും ശക്തമായ നീക്കം

വാടക എപ്പോഴെങ്കിലും നിയമാനുസൃതമായിരുന്നോ എന്ന ചോദ്യം പരിഗണിക്കുമ്പോൾ, വാർഷിക വർദ്ധനവിനെക്കുറിച്ച് വാടകക്കാർ പ്രതിരോധാത്മകമായി ചിന്തിക്കാൻ പ്രവണത കാണിക്കുന്നു. നിയന്ത്രിത, ഇടത്തരം മാർക്കറ്റ് വിഭാഗങ്ങളിൽ, വാടക വീടിന്റെ പരമാവധി പോയിന്റുകളിൽ കവിയാൻ പാടില്ല. അങ്ങനെ സംഭവിച്ചാൽ, വാടകക്കാരൻ വർദ്ധനവിനെ ചെറുക്കുക മാത്രമല്ല, ഒരു കുറവ് നിർദ്ദേശിക്കുകയും വേണം.

ആർട്ടിക്കിൾ 7:254 BW പ്രകാരമുള്ള നടപടിക്രമം വർദ്ധനവ് നടപടിക്രമത്തെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു. വാടകക്കാരൻ നിലവിലുള്ള ബെയർ വാടക, നിർദ്ദിഷ്ട കുറഞ്ഞ വാടക, കുറവ്, പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതി എന്നിവ വ്യക്തമാക്കുന്ന ഒരു രേഖാമൂലമുള്ള നിർദ്ദേശം അയയ്ക്കുന്നു, ഇത് നിർദ്ദേശം അയച്ചതിന് ശേഷം രണ്ട് പൂർണ്ണ കലണ്ടർ മാസങ്ങൾക്ക് മുമ്പാകരുത്. ഭൂവുടമ നിരസിക്കുകയോ പ്രതികരിക്കാതിരിക്കുകയോ ചെയ്താൽ, വാടകക്കാരൻ ഹ്യൂർകമ്മീഷണറോട് നിയമം അനുശാസിക്കാൻ ആവശ്യപ്പെടുന്നു, കൂടാതെ നിർദ്ദിഷ്ട കുറയ്ക്കൽ തീയതിയുടെ ആറ് ആഴ്ചയ്ക്കുള്ളിൽ അത് ചെയ്യണം. തീരുമാനം വരുന്നതുവരെ വാടകക്കാരൻ നിലവിലുള്ള വാടക നൽകുന്നത് തുടരും.

പോയിന്റുകൾ ഗണ്യമായ ഓവർചാർജ് കാണിക്കുന്നിടത്ത്, ഈ റൂട്ട് ഇൻഡെക്സേഷന്റെ ഒരു ശതമാനത്തേക്കാൾ വളരെ കൂടുതലാണ്, കൂടാതെ ഇത് ഒരു വൈകല്യ ക്ലെയിമുമായി സംയോജിപ്പിക്കാനും കഴിയും. ഒരു നിയന്ത്രിത അല്ലെങ്കിൽ മിഡ്-മാർക്കറ്റ് വാടകക്കാരൻ അവരുടെ വാടകയെ ചോദ്യം ചെയ്യുമ്പോഴെല്ലാം പോയിന്റ് പരിശോധന നടത്തുക എന്നതാണ് ആദ്യപടി.

ഒരു വീട്ടുടമസ്ഥന് ചെയ്യാൻ പാടില്ലാത്ത കാര്യങ്ങൾ

• പന്ത്രണ്ട് മാസത്തിൽ ഒന്നിലധികം തവണ വർദ്ധിപ്പിക്കുക. കരാർ എന്തുതന്നെ പറഞ്ഞാലും, അതേ പന്ത്രണ്ട് മാസ കാലയളവിനുള്ളിൽ രണ്ടാമത്തെ വർദ്ധനവ് അസാധുവാണ് (കല. 7:251 BW).
• കരാർ അടിസ്ഥാനമില്ലാതെ ഒരു നിശ്ചിത കാലയളവിൽ വർദ്ധനവ്. മിഡ്-മാർക്കറ്റ്, ഫ്രീ സെക്ടറുകളിൽ, ഇൻഡെക്സേഷൻ ക്ലോസ് ഇല്ല എന്നതിനർത്ഥം മുഴുവൻ കാലയളവിലേക്കും വാർഷിക വർദ്ധനവ് ഇല്ല എന്നാണ്.
• പുതുക്കാൻ വിസമ്മതിച്ചുകൊണ്ട് വർദ്ധിപ്പിക്കുക. അനിശ്ചിതകാലത്തേക്ക് ഒരു ഡച്ച് റെസിഡൻഷ്യൽ വാടകയ്ക്ക് കാലാവധി കഴിയുകയില്ല, കൂടാതെ ഭൂവുടമയുടെ ഓപ്ഷനിൽ പുതിയ നിബന്ധനകളിൽ "പുതുക്കാൻ" കഴിയില്ല. ഉയർന്ന വാടകയ്‌ക്കോ താമസസ്ഥലം വിടുന്നതിനോ ഇടയിൽ ഒരു വാടകക്കാരന് ഒരു തിരഞ്ഞെടുപ്പ് വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നത് വർദ്ധനവിനുള്ള നിയമപരമായ മാർഗമല്ല: ഒരു വാടക അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിന് നിയമപരമായ കാരണങ്ങളും വാടകക്കാരൻ വിയോജിക്കുന്നുവെങ്കിൽ, ഒരു കോടതി ഉത്തരവും ആവശ്യമാണ്.
• വർദ്ധനവ് വീണ്ടെടുക്കുക വഴി സേവന നിരക്കുകൾ. വാടക സേവന നിരക്കുകളിലേക്ക് ചേർക്കുന്നതോ അല്ലെങ്കിൽ മുഴുവൻ വിലയും ഉൾപ്പെടുത്തുന്നതോ സൂക്ഷ്മപരിശോധനയ്ക്ക് വിധേയമാകില്ല.
• ഒരു എതിർപ്പ് അവഗണിക്കുക. നിയന്ത്രിത, ഇടത്തരം മാർക്കറ്റ് വിഭാഗങ്ങളിൽ ഒരു ഭൂവുടമയ്ക്ക് ഏകപക്ഷീയമായി ഒരു എതിർപ്പ് തള്ളിക്കളയാൻ കഴിയില്ല; ആറ് ആഴ്ചയ്ക്കുള്ളിൽ ഹ്യൂർകമ്മീഷൻ സമർപ്പിക്കുക എന്നതാണ് ഏക പോംവഴി.

പ്രായോഗിക മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശം

വാടകക്കാർക്ക്. ആദ്യം സെഗ്‌മെന്റ് പരിശോധിക്കുക, തുടർന്ന് ഗണിതം, തുടർന്ന് ഔപചാരികതകൾ - ആ ക്രമത്തിൽ, കാരണം ഒരു ഔപചാരിക വൈകല്യം വർദ്ധനവിനെ ഇല്ലാതാക്കുന്നു, എന്തുതന്നെയായാലും ശതമാനം. രണ്ട് സമയപരിധികൾ ഡയറി ചെയ്യുക: നിയന്ത്രിത, മിഡ്-മാർക്കറ്റ് സെഗ്‌മെന്റുകളിൽ പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതിക്ക് മുമ്പ് ഒബ്ജക്റ്റ് ചെയ്യുക, കരാർ സൂചികയ്ക്കായി നാല് മാസത്തിനുള്ളിൽ ഹ്യൂർകമ്മീഷനിൽ അപേക്ഷിക്കുക. നിങ്ങളുടെ ഫ്രീ-സെക്ടർ ലീസ് ഇൻഡെക്സേഷനിൽ 3% ന് മുകളിൽ സർചാർജ് ചേർക്കുകയാണെങ്കിൽ, പണം നൽകുന്നതിന് മുമ്പ് ഉപദേശം തേടുക. വർദ്ധനവ് ശരിയാണെന്ന് തോന്നുകയാണെങ്കിൽ പോലും പോയിന്റ് പരിശോധന നടത്തുക.

വീട്ടുടമസ്ഥർക്ക്. നിങ്ങളുടെ ടെംപ്ലേറ്റ് ഓഡിറ്റ് ചെയ്യുക: ഹോഗെ റാഡിന്റെ 2024 ലെ വിധിന്യായത്തിന് മുമ്പ് തയ്യാറാക്കിയ ഒരു സർചാർജ് ക്ലോസ് ഒരു തത്സമയ ബാധ്യതയാണ്. നിലവിലെ വാടക, പുതിയ വാടക, പ്രാബല്യത്തിലുള്ള തീയതി, എതിർപ്പ് റൂട്ട് എന്നിവ വ്യക്തമാക്കി, നിർദ്ദേശങ്ങൾ നേരത്തെ രേഖാമൂലം അയയ്ക്കുക, കൂടാതെ അയച്ചതിന്റെ തെളിവ് സൂക്ഷിക്കുക. വരുമാനത്തെ ആശ്രയിച്ചുള്ള ഏതെങ്കിലും വർദ്ധനവിനുള്ള നികുതി അതോറിറ്റി പ്രസ്താവന ഉൾപ്പെടുത്തുക. ഒരു വാടകക്കാരൻ എതിർത്താൽ, ആറ് ആഴ്ചത്തെ ഹ്യൂർകമ്മീഷൻ സമയപരിധി ഉടൻ കലണ്ടർ ചെയ്യുക - അത് നഷ്ടപ്പെടുത്തുന്നത് വർഷം മുഴുവൻ ചെലവാകും.