എർഫ്പാച്ച്: വാങ്ങുന്നവർക്ക് നെതർലൻഡ്‌സിൽ ദീർഘകാല ഭൂമി പാട്ടത്തിന് നൽകിയതിനെക്കുറിച്ച് വിശദീകരിച്ചു.

നിങ്ങൾ എങ്കിൽ നെതർലൻഡ്‌സിൽ ഒരു വീട് വാങ്ങുന്നു, പ്രത്യേകിച്ച് Amsterdam, വിശദാംശങ്ങൾ പ്രോപ്പർട്ടി എന്ന് പറഞ്ഞേക്കാം ഓപ് എർഫ്പാച്ച്റ്റ്. അപ്പോൾ നിങ്ങൾ ഭൂമി വാങ്ങുകയല്ല, മറിച്ച് മറ്റൊരാളുടെ ഭൂമിയുടെ മേലുള്ള പരിമിതമായ യഥാർത്ഥ അവകാശമാണ്, ചിലപ്പോൾ ഒരു നൂറ്റാണ്ട് മുമ്പ് ആ ഭൂവുടമ എഴുതിയ വ്യവസ്ഥകളിൽ. ആ വ്യവസ്ഥകളാണ് നിങ്ങൾ എന്ത് നൽകുന്നു, എത്ര കാലത്തേക്ക്, ഒരു ബാങ്ക് വായ്പ നൽകുമോ എന്ന് തീരുമാനിക്കുന്നത്.

ഡച്ച് സ്വത്തവകാശ നിയമത്തിൽ erfpacht എന്താണ്?

എർഫ്പാച്ച്റ്റ് എന്നത് ഒരു പരിമിതമായ യഥാർത്ഥ അവകാശമാണ് ( ബെപെർക്ക്റ്റ് റെക്റ്റ് ), അതിന്റെ ഉടമയായ എർഫ്പാച്ചറിന് മറ്റൊരാളുടെ സ്ഥാവര സ്വത്ത് കൈവശം വയ്ക്കാനും ഉപയോഗിക്കാനും അവകാശമുണ്ട് (കല. 5:85 BW). ഭൂവുടമ ഭൂമിയുടെ ഉടമയായി തുടരുന്നു. എർഫ്പാച്ചറുടെ അവകാശം ഒരു കരാർ അവകാശമല്ല, മറിച്ച് ഒരു സ്വത്ത് അവകാശമാണ്: ഇത് ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയിൽ (കാഡസ്റ്റർ) രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുണ്ട്, ഇത് വിൽക്കാനും പണയപ്പെടുത്താനും പാരമ്പര്യമായി നൽകാനും കഴിയും, കൂടാതെ അത് ഭൂമിയുടെ വിൽപ്പനയെ അതിജീവിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ഈ കരാർ erfpachter-നെ ഒരു നിശ്ചിത തുക, അതായത് കാനോൻ അല്ലെങ്കിൽ ഗ്രൗണ്ട് വാടക (ആർട്ട്. 5:85 BW) നൽകാൻ നിർബന്ധിതനാക്കിയേക്കാം. ഒരു കാനോൻ നിയമപരമായി ആവശ്യമില്ല, പക്ഷേ മിക്കവാറും എല്ലാ റെസിഡൻഷ്യൽ എർഫ്പാച്ചിനും അത് ഉണ്ട്. അല്ലാത്തപക്ഷം, ഉടമസ്ഥന് ഉണ്ടായിരിക്കുമായിരുന്ന ഉപയോഗം (ആർട്ട്. 5:89 BW) erfpachter-ന് ഉണ്ട്, അതിൽ വസ്തുവിന്റെ ഫലങ്ങളും അത് വാടകയ്ക്ക് നൽകാനുള്ള അവകാശവും ഉൾപ്പെടുന്നു, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ അയാളുടെ മേൽ വരും. അയാൾക്ക് ചെയ്യാൻ പാടില്ലാത്തത് വസ്തുവിന്റെ ലക്ഷ്യസ്ഥാനം മാറ്റുകയോ ഉടമയുടെ സമ്മതത്തിൽ നിക്ഷിപ്തമായ വ്യവസ്ഥകൾ അനുസരിച്ച് ജോലികൾ ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുക എന്നതാണ്.

പൂർണ്ണ ഉടമസ്ഥാവകാശം ( volle eigendom ) ശാശ്വതമാണ്, നിലനിർത്താൻ ഒന്നും ചെലവാകില്ല, പൊതു നിയമം മാത്രം പാലിക്കുന്നു. മറ്റൊരാളുടെ ഭൂമിയിലാണ് Erfpacht പ്രയോഗിക്കുന്നത്, ആ ഉടമയുടെ നിബന്ധനകളാൽ നിയന്ത്രിക്കപ്പെടുന്നു, കൂടാതെ അത് പരിഷ്കരിക്കപ്പെടുകയോ അവസാനിപ്പിക്കുകയോ ചെയ്യാം. പ്രവർത്തിക്കുന്ന ഒരു നിയമമുള്ള erfpacht-ലെ ഒരു ഫ്ലാറ്റിന് സാധാരണയായി പൂർണ്ണ ഉടമസ്ഥതയിൽ അതേ ഫ്ലാറ്റിനേക്കാൾ കുറവായിരിക്കും, കൂടാതെ ചോദിക്കുന്ന വിലയിൽ ഈ വിടവ് എല്ലായ്പ്പോഴും ദൃശ്യമാകില്ല.

എർഫ്പാച്ച്, ഓപ്‌സ്റ്റൽ, ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ പാട്ടം

• എർഫ്പാച്ച് മറ്റൊരാളുടെ ഭൂമി കൈവശം വയ്ക്കാനും ഉപയോഗിക്കാനുമുള്ള അവകാശം നൽകുന്നു (കല. 5:85 BW). പ്ലോട്ടിലെ കെട്ടിടങ്ങൾ സാധാരണയായി erfpacht അവകാശത്തിന്റെ ഭാഗമാണ്.
• ഒപ്സ്റ്റൽ, ഉപരിപ്ലവ അവകാശം (കല. 5:101 BW), മറ്റൊരാളുടെ ഭൂമിയിലോ അതിനു മുകളിലോ കെട്ടിടങ്ങൾ, പ്രവൃത്തികൾ അല്ലെങ്കിൽ നടീലുകൾ എന്നിവ സ്വന്തമാക്കാനോ ഏറ്റെടുക്കാനോ ഉള്ള അവകാശം നൽകുന്നു, ഒരു കെട്ടിടം മണ്ണിന്റെ ഉടമയുടേതാണെന്ന നിയമം ലംഘിക്കുന്നു. ഇതിന് ഒരു പേയ്‌മെന്റ് ഉണ്ടായിരിക്കാം a പ്രതികാരം, കൂടാതെ പലപ്പോഴും erfpacht-നൊപ്പം ഒരു ആശ്രിത അവകാശമായോ അല്ലെങ്കിൽ ഒരു കേബിളിനും സോളാർ പാനലുകൾക്കും പാട്ടത്തിനായോ അനുവദിക്കപ്പെടുന്നു - എന്നിരുന്നാലും അത് ഒറ്റയ്ക്ക് നിലനിൽക്കും. erfpacht-നെക്കുറിച്ചുള്ള നിയമപരമായ നിയമങ്ങൾ ഉപരിപ്ലവമായ അവകാശത്തിനും ബാധകമാണ് (കല. 5:104 BW).
• വാടകഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെയോ വാസസ്ഥലത്തിന്റെയോ പാട്ടക്കരാർ ഒരു കരാറാണ്, യഥാർത്ഥ അവകാശമല്ല: രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാവുന്ന പലിശയില്ല, മോർട്ട്ഗേജില്ല, കൂടാതെ ബുക്ക് 7 BW യിലെ വാടക നിയമങ്ങളും ബാധകമാണ്. ഒരു വാടകക്കാരൻ തൊഴിലിനായി വാടക നൽകുന്നു; ഒരു erfpachter തന്റെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ളതും വിൽക്കാൻ കഴിയുന്നതുമായ ഒരു സ്വത്തവകാശത്തിന് ഒരു കാനോൻ നൽകുന്നു.

ആക്ടും പൊതുവായ വ്യവസ്ഥകളും

ഒരു erfpacht അവകാശം നോട്ടറി ഡീഡ് വഴി സൃഷ്ടിക്കപ്പെടുകയും പൊതു രജിസ്റ്ററുകളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുകയും ചെയ്യുന്നു. erfpachtakte വ്യക്തിഗത നിബന്ധനകൾ സജ്ജമാക്കുന്നു - പ്ലോട്ട്, കാലാവധി, പ്രാരംഭ കാനോൻ, അനുവദനീയമായ ഉപയോഗം - തുടർന്ന് മിക്കവാറും സ്ഥിരമായി ബാധകമായ ഒരു കൂട്ടം algemene bepalingen പ്രഖ്യാപിക്കുന്നു . ആ പൊതു വ്യവസ്ഥകളാണ് വിലപേശലിന്റെ സാരാംശം: പുനരവലോകന സംവിധാനം, വാങ്ങൽ നിയമങ്ങൾ, സമ്മത ആവശ്യകതകൾ, നഷ്ടപരിഹാര വ്യവസ്ഥ, അവസാനിപ്പിക്കൽ അധികാരങ്ങൾ.

ഇഷ്യൂ ചെയ്ത വർഷത്തിലെ വ്യവസ്ഥകൾ നിയന്ത്രിക്കുന്നത്

ഇതാണ് പലപ്പോഴും ശ്രദ്ധിക്കപ്പെടാതെ പോകുന്ന പോയിന്റ്, അത് നിർണായകവുമാണ്. ഒരു മുനിസിപ്പാലിറ്റിക്ക് ഒരു കൂട്ടം നിബന്ധനകളല്ല, മറിച്ച് വ്യത്യസ്ത വർഷങ്ങളിലായി പുറപ്പെടുവിക്കുന്ന ഒരു പരമ്പരയാണ് ഉള്ളത്, ഓരോന്നും അതിന് കീഴിൽ അനുവദിച്ച പ്ലോട്ടുകളെ നിയന്ത്രിക്കുന്നു. Amsterdam'കളെ വർഷം അനുസരിച്ച് തിരിച്ചറിയുന്നു - അവയിൽ AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000, 2016 എന്നിവയാണ് ഇന്ന് ഏറ്റവും കൂടുതൽ കാണപ്പെടുന്ന പരമ്പരകൾ. വ്യത്യാസങ്ങൾ സൗന്ദര്യാത്മകമല്ല: പഴയ സെറ്റുകൾക്ക് ഉടമയ്ക്ക് പുനരവലോകനത്തിൽ വിശാലമായ വിവേചനാധികാരവും ഇടുങ്ങിയ നഷ്ടപരിഹാര അവകാശങ്ങളും നൽകാൻ കഴിയും.

"ഈ നഗരത്തിലെ erfpacht അവസ്ഥകൾ എന്തൊക്കെയാണ്?" എന്നതല്ല ചോദ്യം, മറിച്ച് " ഈ പ്ലോട്ടിന് ഏത് സെറ്റ് ബാധകമാണ്?" ഉത്തരം കഡാസ്റ്ററിലാണ്: സ്ഥാപന രേഖയും പിന്നീടുള്ള ഭേദഗതി രേഖകളും വ്യവസ്ഥകളെ വർഷം അനുസരിച്ച് നാമകരണം ചെയ്യുന്നു. ആ രേഖയും ആ വ്യവസ്ഥകളുടെ പൂർണ്ണ വാചകവും ലഭിക്കാനും അവ വായിക്കാനും നിങ്ങളുടെ നോട്ടറിയോട് ആവശ്യപ്പെടുക - ഒരു സംഗ്രഹമല്ല, ഏജന്റിന്റെ ഖണ്ഡികയല്ല.

നില വാടക (കാനോൻ)

ഭൂമിയുടെ ഉപയോഗത്തിനുള്ള ആനുകാലിക പണമടയ്ക്കലാണ് കാനോൻ. സാധാരണ ഘടന എന്നത് ഒരു മൂല്യനിർണ്ണയ ഭൂമി മൂല്യത്തിന് പ്രയോഗിക്കുന്ന ഒരു കാനോൻ ശതമാനമാണ്, ഇത് സ്വത്തിന്റെ മൂല്യത്തിന്റെ ഒരു അനുപാതത്തിൽ നിന്നോ ഒരു ഷെഡ്യൂളിൽ നിന്നോ അവശിഷ്ടമായി ലഭിക്കും. Amsterdam ആ ഘടകം buurtstraatquote ആണ്, ഇത് ഭൂമിയുടെ മൂല്യത്തെ ബന്ധപ്പെട്ട തെരുവിലെ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തിന്റെ അനുപാതമായി പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു.

പരിഷ്കരണങ്ങൾക്കിടയിൽ, മിക്ക ആധുനിക സാഹചര്യങ്ങളും ഉപഭോക്തൃ വില സൂചികയുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോൾ പ്രതിവർഷം കാനോനെ സൂചികയിലാക്കുന്നു. സൂചിക പരിഷ്കരണമല്ല: ഇത് പണപ്പെരുപ്പം ട്രാക്ക് ചെയ്യുകയും പ്രവചനാതീതവുമാണ്, അതേസമയം പരിഷ്കരണം അടിസ്ഥാന ഭൂമിയുടെ മൂല്യം പുനഃസജ്ജമാക്കുകയും കാനോനെ വർദ്ധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യും. പണമടയ്ക്കാത്തത് ആത്യന്തികമായി പാട്ടക്കാരന് അവകാശം നഷ്ടപ്പെടുത്തും.

മൂന്ന് തരം എർഫ്പാക്റ്റ്

ഇംഗ്ലീഷ് ഭാഷയിൽ വൂർട്ടുരുണ്ടെൻഡും ഈയുവിഗ്ഡുരുണ്ടെൻഡും " ശാശ്വത " എന്ന് വിവർത്തനം ചെയ്യപ്പെടുന്നു. അവ ഒരുപോലെയല്ല, വ്യത്യാസം വളരെയധികം വിലയുള്ളതാണ്. ദൈർഘ്യത്തിലുള്ള ഒരു അവകാശം ഒരു കാലയളവിലേക്ക് മാത്രം ഒരു കാനോൻ വിറ്റഴിക്കപ്പെട്ടേക്കാം: ദൈർഘ്യവും വാങ്ങലും വെവ്വേറെ ചോദ്യങ്ങളാണ്.

ഒരു കാലയളവിന്റെ അവസാനത്തിലെ പുനരവലോകനം: ഏറ്റവും വലിയ സാമ്പത്തിക അപകടസാധ്യത

തുടർച്ചയായ erfpacht-ന്, ഒരു കാലയളവിന്റെ അവസാനം ഭൂവുടമയ്ക്ക് കാനോൻ നിലവിലെ ഭൂമി മൂല്യത്തിലേക്ക് പുനഃസജ്ജമാക്കാം. പതിറ്റാണ്ടുകളായി കാലയളവുകൾ നിലനിൽക്കുന്നതിനാലും ഡച്ച് നഗര ഭൂമിയുടെ മൂല്യങ്ങൾ കുത്തനെ ഉയർന്നതിനാലും, പുതിയ കാനോൻ പഴയതിന്റെ ഒരു വലിയ ഗുണിതമാകാം.

• അത് ക്രമേണയുള്ളതല്ല. ഈ വർദ്ധനവ് ഒരു ഘട്ടത്തിലാണ്, പതിറ്റാണ്ടുകൾക്ക് മുമ്പ് നിശ്ചയിച്ചിരുന്ന ഒരു തീയതിയിൽ.
• മെക്കാനിസം പഴയ അവസ്ഥയിലാണ്. ചില പഴയ സെറ്റുകളിൽ ഉടമയുടെ വിവേചനാധികാരം വിശാലമാണ്, കൂടാതെ വെല്ലുവിളി കോടതിയിലേക്ക് അല്ല, ഒരു മൂല്യനിർണ്ണയ നടപടിക്രമത്തിലേക്ക് പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു.
• കടം കൊടുക്കുന്നവർ മുന്നോട്ട് നോക്കുന്നു. പുതുക്കൽ തീയതി അടുത്തുവരുന്നത് നിങ്ങളുടെ ലോണിനെയും നിങ്ങൾ നേരിടാൻ പോകുന്ന പുനർവിൽപ്പന വിപണിയെയും ബാധിക്കും.

ഒപ്പിടുന്നതിനുമുമ്പ്, നിലവിലെ കാലയളവ് അവസാനിക്കുന്ന തീയതി, പുനരവലോകന സംവിധാനം, - സൂചക കണക്കുകൾ പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്നിടത്ത് - ഇന്ന് പരിഷ്കരിച്ചാൽ കാനോൻ എന്തായിരിക്കുമെന്ന് സ്ഥാപിക്കുക. ഒരു പുനരവലോകനം നടക്കുന്നുണ്ടെങ്കിൽ, ഓഫറും എതിർപ്പിനുള്ള സമയപരിധിയും കാണണം.

നിലത്തെ വാടക വാങ്ങൽ (afkoop)

ഒരു കാനോൻ നൽകുന്നതിനുപകരം, erfpachter-ന് അത് ഒരു വലിയ തുകയ്ക്ക് വാങ്ങാൻ കഴിഞ്ഞേക്കും. ഒരു കാലയളവിലേക്കുള്ള Afkoop നിലവിലെ കാലയളവിന്റെ ശേഷിക്കുന്ന സമയത്തേക്ക് കാനോൻ പ്രീപേ ചെയ്യുന്നു; ആ കാലയളവ് അവസാനിക്കുമ്പോൾ ബാധ്യത പുതുക്കിയ നിബന്ധനകളിൽ പുനരുജ്ജീവിപ്പിക്കുന്നു, അതിനാൽ "കാനോൻ വാങ്ങി" എന്ന് പരസ്യപ്പെടുത്തിയ ഒരു പ്രോപ്പർട്ടി ഇപ്പോൾ വളരെ അടുത്ത ഒരു തീയതി വരെ മാത്രമേ പരിരക്ഷിക്കപ്പെടൂ. Eeuwigdurende afkoop ഭാവിയിൽ ഒരു പുനരവലോകനവുമില്ലാതെ കാനോൻ ശാശ്വതമായി ഇല്ലാതാക്കുന്നു.

ഭൂമി വാങ്ങുക എന്നല്ല വാങ്ങുന്നത്: ഫ്രീഹോൾഡ് ഉടമയിൽ തന്നെ തുടരും, പേയ്‌മെന്റ് ബാധ്യത മാത്രമേ അവസാനിക്കൂ, വ്യവസ്ഥകൾ ഇപ്പോഴും ഉപയോഗത്തെയും സമ്മതത്തെയും നിയന്ത്രിക്കുന്നു. ഒരു വാങ്ങൽ വാഗ്ദാനം ചെയ്യണോ, അത് എങ്ങനെ കണക്കാക്കുന്നു, അത് മധ്യകാലഘട്ടത്തിൽ ചെയ്യാൻ കഴിയുമോ എന്നത് വ്യവസ്ഥകൾക്കുള്ള കാര്യങ്ങളാണ്, പൊതു നിയമമല്ല. ഇത് നോട്ടറി ഡീഡ് വഴിയും രജിസ്റ്റർ ചെയ്തതുമാണ്. നികുതി ചികിത്സയും അതേ വ്യത്യാസം പിന്തുടരുന്നു, കൂടാതെ ഒരു ആനുകാലിക കാനോണിനും മൂലധന വാങ്ങലിനും ഇത് സമാനമല്ല, അതിനാൽ നിങ്ങൾ തിരഞ്ഞെടുക്കുന്ന റൂട്ടിന്റെ അനന്തരഫലങ്ങൾ നിങ്ങൾ അതിൽ ഏർപ്പെടുന്നതിന് മുമ്പ് ഒരു നികുതി ഉപദേഷ്ടാവ് സ്ഥിരീകരിക്കണം.

Amsterdam: കണ്ടിന്യൂയിംഗ് മുതൽ പെർപെച്വൽ എർഫ്പാച്ച്റ്റ് വരെ

Amsterdam അതുകൊണ്ടാണ് ഈ വിഷയം മിക്ക അന്താരാഷ്ട്ര വാങ്ങുന്നവർക്കും പ്രധാനമാകുന്നത്: നഗരത്തിലെ ഭവന സ്റ്റോക്കിന്റെ ഭൂരിഭാഗവും മുനിസിപ്പൽ പാട്ടക്കാലാവധി ഭൂമിയിലാണ്, ചരിത്രപരമായി കാലാനുസൃതമായ പരിഷ്കരണങ്ങളോടെ erfpacht തുടരുന്നു.

2016 മുതൽ മുനിസിപ്പാലിറ്റി പുതിയ ഗ്രാന്റുകൾക്കായി പെർപെച്വൽ എർഫ്പാച്ച്റ്റ് നൽകാൻ തുടങ്ങി, പുതിയ പൊതു വ്യവസ്ഥകൾക്ക് വിധേയമായി, നിലവിലുള്ള തുടർച്ചയായ പാട്ടക്കാർക്ക് മാറാൻ അനുവദിക്കുന്ന ഒരു സ്കീം ആരംഭിച്ചു ( ഓവർസ്റ്റാപ്പൻ ). ഒരു റഫറൻസ് നിമിഷത്തിൽ ഭൂമിയുടെ മൂല്യത്തിൽ നിന്ന് കണക്കാക്കുന്ന ഒരു പെർപെച്വൽ കാനോൻ അല്ലെങ്കിൽ പെർപെച്വൽ ബൈ-ഓഫ് തുക പ്രസ്താവിക്കുന്ന ഒരു ഓഫറിനായി പാട്ടക്കാരൻ അപേക്ഷിക്കുന്നു; സ്വീകാര്യത കാഡസ്റ്ററിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഭേദഗതി രേഖയിലേക്ക് നയിക്കുന്നു.

സാമ്പത്തികമായി പ്രധാനപ്പെട്ട കാര്യം റഫറൻസ് തീയതിയും കിഴിവുമാണ്. 2020 ജനുവരി 8 ന് മുമ്പ് സമർപ്പിച്ച അപേക്ഷകൾ പിന്നീടുള്ളവയെ അപേക്ഷിച്ച് കൂടുതൽ അനുകൂലമായ നിബന്ധനകളിലാണ് കണക്കാക്കിയത്: ആ തീയതി അനുകൂലമായ സ്വിച്ച്-ഓവർ പ്രീമിയത്തിനും ഭൂമിയുടെ മൂല്യത്തിലെ കിഴിവിനുമുള്ള അവകാശത്തെ നിയന്ത്രിക്കുന്ന റഫറൻസ് തീയതിയാണ്, ഭൂമിയുടെ മൂല്യം തന്നെ buurtstraatquote വഴി സ്വത്ത് മൂല്യത്തിൽ നിന്ന് ഉരുത്തിരിഞ്ഞതാണ്. ആ തീയതി നഷ്ടപ്പെട്ടവർക്കുള്ള രണ്ടാമത്തെ അവസര ക്രമീകരണങ്ങൾ അതിനുശേഷം പിന്തുടരുന്നു, ഓരോന്നിനും അതിന്റേതായ നിബന്ധനകളും അതിന്റേതായ അവസാന തീയതിയും ഉണ്ട്, കൂടാതെ അവ നിയമപ്രകാരം അല്ല, മുനിസിപ്പാലിറ്റി മാത്രമാണ് സജ്ജീകരിച്ചിരിക്കുന്നത്. അതിനാൽ, ഒരു പ്രത്യേക വസ്തുവിന് ഒരു വിൻഡോ തുറന്നിട്ടുണ്ടോ, ഏത് കണക്കുകൂട്ടലിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്, നിങ്ങൾ സമർപ്പിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുടെ സ്വന്തം പ്രസിദ്ധീകരിച്ച പദ്ധതിയിൽ നിന്ന് സ്ഥാപിക്കേണ്ട ഒന്നാണ്: ഇതിനകം നൽകിയിട്ടുള്ള ഏതെങ്കിലും ഓഫറിനായി വിൽപ്പനക്കാരനോട് ചോദിക്കുക, നിലവിലെ സമയപരിധി മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുമായി നേരിട്ട് പരിശോധിക്കുക. ഒരു കണക്കുകൂട്ടൽ അടിസ്ഥാനവും മറ്റൊന്നും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം പതിനായിരക്കണക്കിന് യൂറോ വരെയാണ്.

ഇതിൽ നിന്ന് മൂന്ന് പ്രായോഗിക കാര്യങ്ങൾ പിന്തുടരുന്നു:

• വിൽപ്പനക്കാരന്റെ കൈവശമുള്ളത് എന്താണെന്ന് സ്ഥാപിക്കുക. തുടർച്ചയായ erfpacht; അപേക്ഷിച്ചെങ്കിലും പൂർത്തിയാകാത്ത ഒരു സ്വിച്ച് ഉപയോഗിച്ച് തുടരുന്ന erfpacht; സൂചികയിലുള്ള കാനോനുള്ള പെർപെച്വൽ erfpacht; സ്ഥിരമായി വാങ്ങിയ പെർപെച്വൽ erfpacht എന്നിവ നാല് വിലകളിൽ നാല് വ്യത്യസ്ത ആസ്തികളാണ്.
• ഒരു ഓഫർ ഒരു മാറ്റമല്ല. ഭേദഗതി രേഖ നടപ്പിലാക്കുകയും രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുകയും ചെയ്യുന്നതുവരെ, സ്വത്ത് പഴയ വ്യവസ്ഥയിൽ തന്നെ തുടരും. ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കുടിശ്ശികയുള്ള ഒരു ഓഫർ ഏറ്റെടുക്കാൻ കഴിയുമോ, അത് എപ്പോൾ വരെ എന്നത് സ്കീമിന്റെ നിബന്ധനകളെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു.
• മുനിസിപ്പൽ പദ്ധതികൾ മാറുന്നു. Amsterdamerfpacht നയം ചോദ്യം ചെയ്യപ്പെട്ടിട്ടുണ്ട്, അത് ആവർത്തിച്ച് ഭേദഗതി ചെയ്തിട്ടുണ്ട്; സമയപരിധികൾ, കിഴിവുകൾ, ഭൂമി മൂല്യ ഘടകങ്ങൾ, കാനോൻ ശതമാനങ്ങൾ എന്നിവ വർഷംതോറും വ്യത്യാസപ്പെടുന്നു. നിങ്ങൾ വാങ്ങുന്ന ദിവസത്തെ സ്ഥാനം ഇവിടെ ഒന്നുമല്ല.

സ്വകാര്യ ഇ-പാച്ച്റ്റ്: ഡെവലപ്പർമാർ, കോർപ്പറേഷനുകൾ, സ്ഥാപന ഉടമകൾ

ഡെവലപ്പർമാർ, ഭവന കമ്പനികൾ, സ്ഥാപന നിക്ഷേപകർ, ചാരിറ്റബിൾ ഫൗണ്ടേഷനുകൾ, സ്വകാര്യ ഭൂവുടമകൾ എന്നിവർ ദീർഘകാല പാട്ടത്തിന് ഭൂമി നൽകുന്നു. നിയമം ഒന്നുതന്നെയാണ്; വ്യവസ്ഥകൾ പലപ്പോഴും അങ്ങനെയല്ല.

സ്വകാര്യ സാഹചര്യങ്ങൾ തിരിച്ചറിയാവുന്ന വിധങ്ങളിൽ അത്ര അനുകൂലമല്ല: തുടർച്ചയില്ലാതെ കുറഞ്ഞതോ നിശ്ചിതമോ ആയ നിബന്ധനകൾ; ചെറിയ ഇടവേളകളിൽ പുതുക്കൽ, ചിലപ്പോൾ ഓരോ അഞ്ചോ പത്തോ വർഷത്തിലൊരിക്കൽ; ഭൂമിയുടെ മൂല്യത്തേക്കാൾ സ്വത്തിന്റെ മൂല്യവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പരിഷ്കരണം, അതിനാൽ പാട്ടക്കാരന്റെ സ്വന്തം മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ വർദ്ധനവിന് കാരണമാകുന്നു; നഷ്ടപരിഹാരം ഒഴിവാക്കുകയോ പരിമിതപ്പെടുത്തുകയോ ചെയ്യുന്നു; വാടക, മാറ്റം, വിൽപ്പന എന്നിവയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വിശാലമായ സമ്മത ആവശ്യകതകൾ. ആദ്യമായി വാങ്ങുന്നവർക്ക് വിപണനം ചെയ്യുന്ന ചില സ്കീമുകൾ, വില കുറയ്ക്കാൻ വിൽപ്പനക്കാരൻ ഭൂമി നിലനിർത്തുന്നു, ഇവ ഇത്തരത്തിലുള്ള erfpacht നിർമ്മാണങ്ങളാണ്.

ഒരു മുനിസിപ്പാലിറ്റി എന്നത് രാഷ്ട്രീയ നിയന്ത്രണങ്ങളും പ്രവർത്തിക്കുന്ന ഒരു ഭവന വിപണിയിൽ താൽപ്പര്യവുമുള്ള ഒരു സ്ഥിരം സ്ഥാപനമാണ്; ഒരു സ്വകാര്യ ഭൂവുടമയ്ക്ക് നിക്ഷേപമുണ്ട്. ആ കാരണത്താൽ സ്വകാര്യ എർഫ്പാച്ച് മോശമല്ല, പക്ഷേ അതിന്റെ അവസ്ഥകൾ ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾ വായിച്ചിരിക്കാവുന്ന മുനിസിപ്പൽ അവസ്ഥകളോട് സാമ്യമുള്ളതായി ഒരിക്കലും കരുതരുത്.

പാട്ടക്കാലാവധി അവസാനിക്കുമ്പോൾ നഷ്ടപരിഹാരം

ഒരു erfpacht അവകാശം അവസാനിക്കുമ്പോൾ, മുൻ erfpachter തത്വത്തിൽ, അവൻ സ്വയം നിർമ്മിച്ചതോ തന്റെ മുൻഗാമിയിൽ നിന്ന് പണമടച്ചുകൊണ്ട് നേടിയെടുത്തതോ ആയ കെട്ടിടങ്ങൾ, പ്രവൃത്തികൾ, നടീലുകൾ എന്നിവയുടെ മൂല്യത്തിന് നഷ്ടപരിഹാരത്തിന് അർഹതയുണ്ട് (കല. 5:99 BW), കൂടാതെ ആ നഷ്ടപരിഹാരം നൽകുന്നതുവരെ സ്വത്ത് നിലനിർത്താം (കല. 5:100 BW).

രണ്ട് യോഗ്യതകൾ പ്രധാനമാണ്. നിയമം അനുവദിക്കുന്ന പരിധിക്കുള്ളിൽ ആധാരം വഴി അവകാശം പരിമിതപ്പെടുത്തുകയോ ഒഴിവാക്കുകയോ ചെയ്യാം, പഴയ സ്വകാര്യ വ്യവസ്ഥകൾ പലപ്പോഴും അങ്ങനെ ചെയ്യുന്നു. പാട്ടക്കരാർക്കും ഫ്രീഹോൾഡ് മൂല്യത്തിനും ഇടയിലുള്ള വിടവിനുള്ളതല്ല, കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള നഷ്ടപരിഹാരമാണിത്: താൽക്കാലിക അവകാശം കാലഹരണപ്പെടുന്ന പാട്ടക്കാരന് വീടിന്റെ വിപണി മൂല്യം ലഭിക്കുന്നില്ല. വ്യവസ്ഥകൾ "കെട്ടിടങ്ങളുടെ മൂല്യം" എന്ന് പറയുന്നിടത്ത്, മൂല്യനിർണ്ണയ അടിസ്ഥാനം എല്ലാം തീരുമാനിക്കുന്നു.

മോർട്ട്ഗേജ് ലെൻഡറുടെ സ്ഥാനം

ഒരു erfpacht അവകാശം പണയപ്പെടുത്താം, മിക്ക ഡച്ച് വായ്പാദാതാക്കളും ലീസ്ഹോൾഡ് പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ വായ്പ നൽകും. ഒരു വായ്പാദാതാവ് നിങ്ങളുടെ വസ്തുവിൽ വായ്പ നൽകുമോ എന്നത് മിക്കവാറും പൊതുവായ വ്യവസ്ഥകളെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. വായ്പാദാതാക്കൾ അവകാശത്തിന്റെ തരവും താൽക്കാലികമാണെങ്കിൽ, വായ്പാ കാലാവധിക്ക് എതിരായി അവശേഷിക്കുന്ന കാലാവധിയും വിലയിരുത്തുന്നു; കാനോൻ നിശ്ചയിച്ചിട്ടുണ്ടോ, സൂചികയിലാക്കിയിട്ടുണ്ടോ അല്ലെങ്കിൽ പുനരവലോകനത്തിന് തുറന്നിട്ടുണ്ടോ, അടുത്ത പുനരവലോകനം എപ്പോൾ വരുന്നു; അവസാനിപ്പിക്കൽ സുരക്ഷയെ നശിപ്പിക്കുമോ; വായ്പാദാതാവിനെ അറിയിക്കുകയും ഒരു വീഴ്ച പരിഹരിക്കാൻ അനുവദിക്കുകയും ചെയ്യണോ; അവസാനം നഷ്ടപരിഹാരം നിലനിൽക്കുമോ എന്ന്.

രണ്ട് കാര്യങ്ങൾ ഇത് പ്രായോഗികമാക്കുന്നു. വലിയ മുനിസിപ്പാലിറ്റികളുടെ സ്റ്റാൻഡേർഡ് വ്യവസ്ഥകൾ പ്രധാന വായ്പാദാതാക്കൾ പൊതുവെ അംഗീകരിക്കുന്നതിനാൽ, അവയിൽ നിന്ന് വാങ്ങുന്നത് അപൂർവ്വമായി ധനസഹായ ചോദ്യം ഉയർത്തുന്നു. സ്വകാര്യ erfpacht ആണ് ഏറ്റവും ബുദ്ധിമുട്ടുള്ള കേസ്, കാരണം ഭൂവുടമ എന്ത് വ്യവസ്ഥകളാണ് തയ്യാറാക്കിയിരിക്കുന്നത് എന്നത് പ്രധാനമാണ്. അവിടെ, വായ്പ നൽകുന്നയാളുമായും, അത് ഉൾപ്പെട്ടിരിക്കുന്നിടത്ത്, മോർട്ട്ഗേജ് ഗ്യാരണ്ടറുമായും, ആ പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥകൾക്കായി നിർമ്മാണത്തിന്റെ സ്വീകാര്യത സ്ഥാപിക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഒരു ദേശീയ മോർട്ട്ഗേജ് ഗ്യാരണ്ടി (NHG) തേടുന്നിടത്ത്, സ്ഥാനം പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്നു. NHG വ്യവസ്ഥകളും മാനദണ്ഡങ്ങളും, ഓരോ വർഷവും പുനഃപ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്നു, പരമ്പരാഗത erfpacht അംഗീകരിക്കുന്നു, എന്നാൽ വായ്പയുടെ കാലാവധിയുമായി അളന്ന പാട്ടത്തിന്റെ ശേഷിക്കുന്ന കാലാവധിയിൽ അവ ആവശ്യകതകൾ നിശ്ചയിക്കുന്നു, കൂടാതെ കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് നഷ്ടപരിഹാരം നൽകുന്നതിനുള്ള നിയമപരമായ അവകാശം പ്രാബല്യത്തിൽ വന്ന 1992 ജനുവരി 1 ന് മുമ്പ് സൃഷ്ടിച്ച അവകാശങ്ങൾക്ക് ആ ആവശ്യകതകൾ കൂടുതൽ കർശനമാണ്. പരമ്പരാഗതമല്ലാത്ത ഒരു നിർമ്മാണവും, ഏതെങ്കിലും തരത്തിലുള്ള വാങ്ങുന്നവരുടെ പിന്തുണയും ( koperssteun ), NHG തന്നെ അംഗീകരിച്ചിരിക്കണം, കൂടാതെ NHG അത് സ്വീകരിച്ച നിർമ്മാണങ്ങളുടെ പട്ടിക പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്നു. ആ പട്ടികയിൽ ഇല്ലാത്ത ഒന്നിന് NHG-യിൽ നിന്ന് ധനസഹായം ലഭിക്കില്ല.

പാട്ടക്കാലാവധി വ്യവസ്ഥകൾ അറ്റാച്ചുചെയ്തുകൊണ്ട് അപേക്ഷ ഒരിക്കലും വായ്പക്കാരന് ലഭിച്ചില്ലെങ്കിൽ, ഒരു ധനസഹായ വ്യവസ്ഥ ( ഫിനാൻസിയറിംഗ്സ്വോർബെഹൗഡ് ) ഒന്നും സംരക്ഷിക്കില്ല.

വിൽപ്പന: സമ്മതവും കുടിശ്ശികയും

ഒരു erfpacht അവകാശം കൈമാറ്റം ചെയ്യാവുന്നതാണ്, എന്നാൽ ആധാരത്തിന് ഭൂവുടമയുടെ സമ്മതം ഒരു കൈമാറ്റത്തിനോ വിഭജനത്തിനോ ആവശ്യമായി വന്നേക്കാം (കല. 5:91 BW); സമ്മതം നിരസിക്കപ്പെട്ടാൽ, കോടതിയുടെ അംഗീകാരം ഉപയോഗിച്ച് അത് മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാൻ നിയമം അനുവദിക്കുന്നു. മിക്ക മുനിസിപ്പാലിറ്റികളുടെയും സമ്മതം ഒരു ഔപചാരികതയാണ്, പക്ഷേ ഒരിക്കലും അത് അനുമാനിക്കരുത്: ടൈംടേബിൾ പൂർത്തീകരണത്തിന് അനുസൃതമായിരിക്കണം, കൂടാതെ കുടിശ്ശികകളോ കുടിശ്ശിക ലംഘനമോ ഉണ്ടാകരുതെന്ന് വ്യവസ്ഥകൾ ആവശ്യപ്പെട്ടേക്കാം.

കുടിശ്ശിക അവകാശത്തെ പിന്തുടരുന്നു: കൈമാറ്റത്തിന് മുമ്പുള്ള അഞ്ച് വർഷത്തിനുള്ളിൽ (കല. 5:92 BW) കുടിശ്ശിക വരുത്തിയ കാനോണിന് ഏറ്റെടുക്കുന്നയാളും വിൽപ്പനക്കാരനും സംയുക്തമായും നിരവധിയായും ബാധ്യസ്ഥരാണ്. കാനോൻ സ്ഥാനം, കുടിശ്ശികകൾ, ചാർജുകൾ, ആരോപിക്കപ്പെടുന്ന ലംഘനങ്ങൾ എന്നിവയെക്കുറിച്ച് നോട്ടറി ഭൂവുടമയിൽ നിന്ന് ഒരു രേഖാമൂലമുള്ള പ്രസ്താവന നേടണം.

ഭൂവുടമയുടെ പിരിച്ചുവിടൽ

തുടർച്ചയായി രണ്ട് വർഷത്തേക്ക് കാനോൻ അടയ്ക്കാത്തപ്പോൾ, അല്ലെങ്കിൽ കാനോൻ ഗുരുതരമായ ലംഘനത്തിലാണെങ്കിൽ (കല. 5:87 BW) ഭൂവുടമയ്ക്ക് erfpacht ( opzegging ) അവസാനിപ്പിക്കാം. നടപടിക്രമങ്ങൾ കർശനമാണ്, അവ കടം കൊടുക്കുന്നയാളെ സംരക്ഷിക്കുന്നു: ജാമ്യക്കാരന്റെ റിട്ട് വഴിയാണ് പിരിച്ചുവിടൽ നടപ്പിലാക്കുന്നത്, ഗ്രൗണ്ട് ഡിഫോൾട്ട് ആണെങ്കിൽ അത് നൽകുന്ന തീയതിക്ക് കുറഞ്ഞത് ഒരു മാസം മുമ്പെങ്കിലും, മോർട്ട്ഗേജായി രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള ആർക്കും അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് പരിമിതമായ അവകാശ ഉടമയായി രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള ഏതൊരാൾക്കും എട്ട് ദിവസത്തിനുള്ളിൽ അത് നൽകണം, അതിനാൽ ബാങ്കിന് ഇടപെട്ട് കുടിശ്ശിക തീർക്കാൻ കഴിയും (കല. 5:87, കല. 5:88 BW). വെവ്വേറെ, കാനോൻ സൃഷ്ടിച്ച് ഇരുപത്തിയഞ്ച് വർഷം കഴിഞ്ഞാൽ, അപ്രതീക്ഷിത സാഹചര്യങ്ങൾക്കായി (കല. 5:97 BW) ഏതെങ്കിലും കക്ഷിക്ക് കോടതിയിൽ അത് ഭേദഗതി ചെയ്യാനോ അവസാനിപ്പിക്കാനോ ആവശ്യപ്പെടാം - ഒരു ഇടുങ്ങിയ വഴി, ചെലവേറിയതായി മാറിയ ഒരു കാനോനിനെതിരായ പ്രതിവിധിയല്ല.

ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾ പരിശോധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ

• രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത സ്ഥാപന രേഖയും പിന്നീടുള്ള ഓരോ ഭേദഗതി അല്ലെങ്കിൽ വാങ്ങൽ രേഖയും.
• വർഷം അനുസരിച്ച്, അതിന്റെ പൂർണ്ണരൂപം അനുസരിച്ച്, പൊതുവായ വ്യവസ്ഥകളുടെ കൂട്ടം ഏതൊക്കെയാണ് ബാധകമാകുന്നത്.
• അവകാശം താൽക്കാലികമാണോ, തുടർച്ചയാണോ അതോ ശാശ്വതമാണോ, കൃത്യമായ കാലഹരണ തീയതിയോ കാലയളവ് അവസാനിക്കുന്ന തീയതിയോ.
• നിലവിലെ കാനോൻ, അതിന്റെ സൂചിക അടിസ്ഥാനം, അത് വാങ്ങിയതാണോ - അങ്ങനെയാണെങ്കിൽ, എപ്പോൾ വരെ.
• അടുത്ത റിവിഷൻ തീയതിയും മെക്കാനിസവും, നടന്നുകൊണ്ടിരിക്കുന്ന ഏതെങ്കിലും റിവിഷൻ അല്ലെങ്കിൽ സ്വിച്ച് നടപടിക്രമവും.
• കൈമാറ്റത്തിന് ഭൂവുടമയുടെ സമ്മതം ആവശ്യമുണ്ടോ, അതിന് എത്ര സമയമെടുക്കും.
• കുടിശ്ശിക, കുറ്റങ്ങൾ, ആരോപിക്കപ്പെടുന്ന ലംഘനങ്ങൾ എന്നിവയെക്കുറിച്ച് ഭൂവുടമയിൽ നിന്നുള്ള ഒരു രേഖാമൂലമുള്ള പ്രസ്താവന.
• ഈ വ്യവസ്ഥകൾക്ക് വിധേയമായി വായ്പ നൽകുമെന്ന് കടം കൊടുക്കുന്നയാളിൽ നിന്നുള്ള രേഖാമൂലമുള്ള സ്ഥിരീകരണം.
• ഫ്ലാറ്റുകൾക്ക്: പാട്ടക്കരാർ ഉടമകളുടെ അസോസിയേഷനുമായി എങ്ങനെ ഇടപഴകുന്നു, ആരാണ് കാനോൻ നൽകുന്നത്.
• വേണ്ടി Amsterdam: വാങ്ങുന്ന ദിവസം, സ്വിച്ചിംഗ് സംബന്ധിച്ച മുനിസിപ്പാലിറ്റിയുടെ നിലവിലെ പ്രസിദ്ധീകരിച്ച നിലപാട്.

Erfpacht ഒരു പോരായ്മയല്ല. നിങ്ങളുടെ മുന്നിലുള്ള ആധാരങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ച്, സ്വത്ത് കൈവശം വയ്ക്കുന്നതിനുള്ള കൂടുതൽ നിബന്ധനകൾ ഉള്ള മാർഗമാണിത്, കൂടാതെ അത് തികച്ചും സുരക്ഷിതവുമാകാം. പാട്ടക്കരാർ ഖണ്ഡികയെ ബോയിലർപ്ലേറ്റ് ആയി കണക്കാക്കുന്ന വാങ്ങുന്നവരാണ് തെറ്റുകൾ വരുത്തുന്നത്.