നെതർലാൻഡ്‌സിലെ സ്വത്ത് നിയമവും വാണിജ്യ വാടകയും തമ്മിലുള്ള താരതമ്യം

Dutch property law governs rights in the building itself, such as ownership, long leasehold and mortgage; വാടക നിയമം governs the contract for its use. The key link between them: sale does not break a lease, so a buyer takes over existing leases by law (Article 7:226 of the Dutch Civil Code, BW).

ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയിലെ (കാഡസ്റ്റർ) പൊതു രജിസ്റ്ററുകളിൽ നോട്ടറി രേഖയും രജിസ്ട്രേഷനും വഴിയാണ് സ്വത്തവകാശം നേടുന്നത്. പാട്ടത്തിന് നോട്ടറി ആവശ്യമില്ല, കൂടാതെ വാടകക്കാരന് അനുകൂലമായ നിർബന്ധിത നിയമമാണിത്, പ്രത്യേകിച്ച് ചില്ലറ വിൽപ്പന സ്ഥലത്തിന്. അതുകൊണ്ടാണ് പാട്ടക്കരാറുകൾ, അവ റെസിഡൻഷ്യൽ, റീട്ടെയിൽ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് ബിസിനസ്സ് സ്ഥലങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെട്ടതാണോ എന്നത് പരിഗണിക്കാതെ തന്നെ, ഏതൊരു വാങ്ങലിനും മുമ്പ് ജാഗ്രത പാലിക്കേണ്ടത്.

ഡച്ച് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം നിങ്ങൾ എങ്ങനെയാണ് നേടുന്നത്?

പൊതു രജിസ്റ്ററുകളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള ഒരു നോട്ടറി ട്രാൻസ്ഫർ ഡീഡ് വഴി മാത്രമേ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം കൈമാറുകയുള്ളൂ (ആർട്ടിക്കിൾ 3:89 BW). വാങ്ങൽ കരാറിൽ ഒപ്പിടുന്നത് (koopovereenkomst) ബാധ്യതകൾ സൃഷ്ടിക്കുന്നു, പക്ഷേ ഇതുവരെ ഉടമസ്ഥാവകാശം കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നില്ല.

അതിനാൽ ഈ പ്രക്രിയയ്ക്ക് രണ്ട് ഘട്ടങ്ങളുണ്ട്: വാങ്ങൽ കരാർ, സാധാരണയായി ആഴ്ചകൾക്ക് ശേഷം, സിവിൽ-ലോ നോട്ടറിയിൽ കൈമാറ്റം. ഒരു ഉപഭോക്താവായ വീട് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ഒപ്പിട്ട കരാർ ലഭിച്ചതിന് ശേഷം മൂന്ന് ദിവസത്തെ കൂളിംഗ്-ഓഫ് കാലയളവ് ലഭിക്കും (ആർട്ടിക്കിൾ 7:2 BW); ഒരു ബിസിനസ്സ് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ഇല്ല. നെതർലാൻഡിൽ ഒരു വീട് വാങ്ങുന്നതിനെക്കുറിച്ചുള്ള ഞങ്ങളുടെ പേജ് റെസിഡൻഷ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ ഘട്ടങ്ങൾ വിവരിക്കുന്നു.

വാങ്ങുന്നയാൾ ട്രാൻസ്ഫർ ടാക്സ് (ഓവർഡ്രാച്ച്സ്ബെലാസ്റ്റിംഗ്) അടയ്ക്കുന്നു. 2026 ൽ, ബെലാസ്റ്റിംഗ്ഡൈൻസ്റ്റ് അനുസരിച്ച്, നിങ്ങൾ താമസിക്കുന്ന വീടിന് 2%, വാടക പ്രോപ്പർട്ടികൾ പോലുള്ള മറ്റ് വീടുകൾക്ക് 8%, ഓഫീസുകൾ, കടകൾ പോലുള്ള നോൺ-റെസിഡൻഷ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടിക്ക് 10.4% എന്നിങ്ങനെയാണ് നിരക്ക്. 35 വയസ്സിന് താഴെയുള്ള ആദ്യമായി വാങ്ങുന്നവർക്ക് വ്യവസ്ഥകൾക്ക് വിധേയമായി 0% നിരക്കിന് അർഹതയുണ്ടായിരിക്കാം.

ഡച്ച് നിയമപ്രകാരം ഏതൊക്കെ സ്വത്തവകാശങ്ങളാണ് നിലനിൽക്കുന്നത്?

ഡച്ച് നിയമത്തിൽ സ്വത്തവകാശങ്ങളുടെ ഒരു അടഞ്ഞ സംവിധാനമാണുള്ളത്: നിയമം നൽകുന്ന അവകാശങ്ങൾ മാത്രമേ നിങ്ങൾക്ക് സൃഷ്ടിക്കാൻ കഴിയൂ. ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ടവ ചുവടെ പട്ടികപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു.

ഈ അവകാശങ്ങളെല്ലാം നോട്ടറി രേഖയിലൂടെ സൃഷ്ടിക്കപ്പെട്ടതും കഡാസ്റ്ററിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തതുമാണ്. വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ്, മോർട്ട്ഗേജുകൾ, അറ്റാച്ച്മെന്റുകൾ, ഈസിമെന്റുകൾ, ലീസ്ഹോൾഡ് വ്യവസ്ഥകൾ എന്നിവയ്ക്കായി കഡാസ്റ്റർ എക്സ്ട്രാക്റ്റ് പരിശോധിക്കുക, അടുത്തതായി ഭൂമി വാടക എപ്പോൾ പരിഷ്കരിക്കും എന്നതുൾപ്പെടെ.

വാണിജ്യ പാട്ടങ്ങൾക്ക് എന്ത് നിയമങ്ങൾ ബാധകമാണ്?

ഡച്ച് നിയമം രണ്ട് തരം ബിസിനസ് സ്ഥലങ്ങളെ വേർതിരിക്കുന്നു. ആർട്ടിക്കിൾ 7:290 BW ന് ശേഷം റീട്ടെയിൽ സ്ഥലത്തിന് (290-bedrijfsruimte എന്നും അറിയപ്പെടുന്നു) ശക്തമായ വാടകക്കാരുടെ സംരക്ഷണമുണ്ട്; ഓഫീസുകൾ, വെയർഹൗസുകൾ പോലുള്ള മറ്റ് ബിസിനസ്സ് സ്ഥലങ്ങൾക്ക് (230a-bedrijfsruimte) വളരെ പരിമിതമായ പരിരക്ഷയേ ഉള്ളൂ.

പൊതുജനങ്ങൾക്കായി തുറന്നിരിക്കുന്ന സാധനങ്ങൾ വിൽക്കുന്നതോ കടകൾ, റെസ്റ്റോറന്റുകൾ, ഹെയർഡ്രെസ്സർമാർ തുടങ്ങിയ സേവനങ്ങൾ നൽകുന്നതോ ആയ സ്ഥലങ്ങളാണ് റീട്ടെയിൽ സ്‌പെയ്‌സ്. കുറഞ്ഞത് അഞ്ച് വർഷത്തേക്ക് മാത്രമേ റീട്ടെയിൽ സ്‌പെയ്‌സിന്റെ പാട്ടക്കരാർ പ്രാബല്യത്തിൽ വരികയുള്ളൂ, അത് സ്വയമേവ മറ്റൊരു അഞ്ച് വർഷത്തേക്ക് കൂടി നീട്ടപ്പെടും (ആർട്ടിക്കിൾ 7:292 BW). സംരക്ഷണമില്ലാതെ രണ്ട് വർഷം വരെയുള്ള കുറഞ്ഞ കാലയളവുകൾ സാധ്യമാണ്. അതിനുശേഷം, നിയമപരമായ കാരണങ്ങളാൽ മാത്രമേ ഭൂവുടമയ്ക്ക് പാട്ടക്കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയൂ, വാടകക്കാരൻ സമ്മതിക്കുകയോ സബ്ഡിസ്ട്രിക്ട് കോടതി (കാന്റോറെക്റ്റർ) അനുവദിക്കുകയോ ചെയ്താൽ മാത്രമേ പാട്ടക്കരാർ അവസാനിക്കൂ (ആർട്ടിക്കിൾ 7:295, 7:296 BW).

കരാർ കാലാവധി അവസാനിക്കുമ്പോഴും പിന്നീട് ഓരോ അഞ്ച് വർഷത്തിലും (ആർട്ടിക്കിൾ 7:303 BW) പ്രദേശത്തെ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന സ്ഥലത്തിന്റെ നിലവാരത്തിൽ വാടക നിശ്ചയിക്കാൻ ഇരു കക്ഷികൾക്കും കോടതിയോട് ആവശ്യപ്പെടാം. തന്റെ ബിസിനസ്സ് വിൽക്കുന്ന ഒരു വാടകക്കാരന് പാട്ടക്കരാർ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കൈമാറാൻ കോടതിയോട് അനുമതി ചോദിക്കാം (ഇൻഡെപ്ലാറ്റ്സ്റ്റില്ലിംഗ്, ആർട്ടിക്കിൾ 7:307 BW).

മറ്റ് ബിസിനസ് സ്ഥലങ്ങൾക്ക്, കക്ഷികൾക്ക് കാലാവധി, അറിയിപ്പ്, വാടക അവലോകനം എന്നിവയിൽ യോജിക്കാൻ വലിയതോതിൽ സ്വാതന്ത്ര്യമുണ്ട്. സമ്മതിച്ചതുപോലെ പാട്ടം അവസാനിക്കുന്നു. പാട്ടക്കരാർ അവസാനിച്ചതിന് ശേഷം പരിമിതമായ കാലയളവിലേക്ക് കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ മാറ്റിവയ്ക്കാൻ കോടതിയോട് ആവശ്യപ്പെടാനുള്ള അവകാശമാണ് വാടകക്കാരന്റെ ഏക നിയമപരമായ സംരക്ഷണം (ആർട്ടിക്കിൾ 7:230a BW), കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ തീയതി മുതൽ രണ്ട് മാസത്തിനുള്ളിൽ അഭ്യർത്ഥന ഫയൽ ചെയ്യണം. അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ, സേവന നിരക്കുകൾ, ബാങ്ക് ഗ്യാരണ്ടി അല്ലെങ്കിൽ നിക്ഷേപം, സാധാരണയായി മൂന്ന് മാസത്തെ വാടക എന്നിവയെക്കുറിച്ചുള്ള പൊതു വ്യവസ്ഥകൾ ഉൾപ്പെടെ, ROZ മോഡൽ പാട്ടത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ് പല പാട്ടക്കച്ചവടങ്ങളും.

പ്രോപ്പർട്ടി വിൽക്കുമ്പോൾ പാട്ടത്തിന് എന്ത് സംഭവിക്കും?

പാട്ടക്കരാർ തുടരുന്നു. ആർട്ടിക്കിൾ 7:226 BW പ്രകാരം, ഭൂവുടമയുടെ അവകാശങ്ങളും കടമകളും കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോൾ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കൈമാറുന്നു, അതിനാൽ വാടകക്കാരന് അതേ നിബന്ധനകളിൽ സ്ഥലം നിലനിർത്താം.

ഇത് റെസിഡൻഷ്യൽ, റീട്ടെയിൽ, മറ്റ് ബിസിനസ് സ്ഥലങ്ങൾ എന്നിവയ്ക്കും ഒരുപോലെ ബാധകമാണ്. അതിനാൽ ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുന്ന സ്ഥലം ആഗ്രഹിക്കുന്ന ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾ നിയമം അനുവദിക്കുന്ന അടിസ്ഥാനത്തിൽ പാട്ടക്കരാർ അവസാനിപ്പിക്കണം, ഇത് റീട്ടെയിൽ സ്ഥലത്തിനും ഭവനത്തിനും പലപ്പോഴും ബുദ്ധിമുട്ടാണ്.

വാടകയ്ക്ക് നൽകിയ പ്രോപ്പർട്ടി വാങ്ങുന്നയാൾ വാങ്ങൽ കരാറിൽ ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് ഓരോ ലീസും അവലോകനം ചെയ്യണം: കാലാവധി, വാടകയും സൂചികയും, സ്ഥലത്തിന്റെ വർഗ്ഗീകരണം, ഗ്യാരണ്ടികൾ, സൈഡ് ലെറ്ററുകൾ, റണ്ണിംഗ് വാടക അവലോകനങ്ങൾ. വിൽപ്പനക്കാരൻ സാധാരണയായി വാടക റോളിൽ വാറന്റികൾ നൽകുന്നു, പക്ഷേ ഇവ വാടകക്കാരനെതിരെയല്ല, വിൽപ്പനക്കാരനെതിരെ ഒരു ക്ലെയിം മാത്രമേ നൽകുന്നുള്ളൂ.

ഒരു ബിസിനസ്സ് അതിന്റെ സ്ഥലം വാങ്ങണോ പാട്ടത്തിന് നൽകണോ?

വാങ്ങൽ നിയന്ത്രണം നൽകുന്നു, പക്ഷേ ബിസിനസ് പരിസരങ്ങളിൽ മൂലധനവും ചെലവ് കൈമാറ്റ നികുതിയും 10.4% ആയി ബന്ധിപ്പിക്കുന്നു. പാട്ടത്തിന് നൽകുന്നത് മൂലധനം സ്വതന്ത്രമായി നിലനിർത്തുന്നു, പക്ഷേ പാട്ടക്കാലാവധി നിബന്ധനകളെയും ഓഫീസുകൾക്കും വെയർഹൗസുകൾക്കും പുതുക്കാനുള്ള വീട്ടുടമസ്ഥന്റെ സന്നദ്ധതയെയും ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു.

ഒരു ഉടമ എന്ന നിലയിൽ, നിങ്ങൾ omgevingsplan (മുനിസിപ്പൽ പരിസ്ഥിതി പദ്ധതി) യിലും പരിസ്ഥിതി, ആസൂത്രണ നിയമത്തിന് കീഴിലുള്ള അനുമതികളിലും മാറ്റങ്ങൾ തീരുമാനിക്കുന്നു. ഒരു വാടകക്കാരൻ എന്ന നിലയിൽ, ഘടനാപരമായ മാറ്റങ്ങൾക്ക് ഭൂവുടമയുടെ സമ്മതം ആവശ്യമാണ്, നിങ്ങൾ പോകുമ്പോൾ പരിസരം പുനഃസ്ഥാപിക്കേണ്ടി വന്നേക്കാം. വാങ്ങുന്നതിനോ ഒപ്പിടുന്നതിനോ മുമ്പ് omgevingsplan-ൽ അനുവദനീയമായ ഉപയോഗം പരിശോധിക്കുക, കാരണം ഉടമസ്ഥാവകാശമോ പാട്ടക്കരാറോ പ്ലാൻ വിലക്കുന്ന ഉപയോഗം അനുവദിക്കുന്നില്ല.

വാടകയ്ക്ക് നൽകിയ സ്വത്ത് വാങ്ങുന്നയാൾ എന്ന നിലയിൽ നിങ്ങൾ എന്തൊക്കെ പരിശോധിക്കണം?

നിങ്ങൾ വീട്ടുടമസ്ഥൻ എന്ന നിലയിൽ വിൽപ്പനക്കാരന്റെ സ്ഥാനത്തേക്ക് കാലെടുത്തുവയ്ക്കുന്നു. വാങ്ങൽ കരാറിൽ ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് ഈ പോയിന്റുകൾ പരിശോധിക്കുക.

• ഏതൊക്കെ പാട്ടക്കച്ചവടങ്ങളാണ് നിലവിലുള്ളത്, ഓരോന്നും റീട്ടെയിൽ സ്ഥലമാണോ, മറ്റ് ബിസിനസ്സ് സ്ഥലമാണോ അതോ ഭവനമാണോ?
• ഓരോ പാട്ടക്കരാറും എപ്പോൾ അവസാനിക്കും, ഏതൊക്കെ കാരണങ്ങളാൽ അത് അവസാനിപ്പിക്കാം?
• ആർട്ടിക്കിൾ 7:303 BW പ്രകാരമുള്ള വാടക അവലോകനങ്ങൾ തീർപ്പാക്കണോ അതോ സാധ്യമാണോ?
• ഏതൊക്കെ ബാങ്ക് ഗ്യാരണ്ടികളോ നിക്ഷേപങ്ങളോ നിലവിലുണ്ട്, അവ നിങ്ങൾക്ക് കൈമാറുമോ?
• പാട്ടക്കരാർ, ഈസ്‌മെന്റ്‌സ്, മോർട്ട്ഗേജുകൾ എന്നിവയെക്കുറിച്ച് കഡാസ്റ്റർ എക്‌സ്‌ട്രാക്റ്റ് എന്താണ് കാണിക്കുന്നത്?

ഒരു വാണിജ്യ വാടകക്കാരൻ എന്ന നിലയിൽ നിങ്ങൾ എന്താണ് പരിശോധിക്കേണ്ടത്?

നിങ്ങളുടെ സംരക്ഷണം സ്ഥലത്തിന്റെ വർഗ്ഗീകരണത്തെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് ഈ പോയിന്റുകൾ പരിശോധിക്കുക.

• സ്ഥലം റീട്ടെയിൽ (ആർട്ടിക്കിൾ 7:290 BW) ആണോ അതോ മറ്റ് ബിസിനസ്സ് സ്ഥലമാണോ (ആർട്ടിക്കിൾ 7:230a BW)?
• കാലാവധിയും അറിയിപ്പ് കാലയളവും നിങ്ങളുടെ ബിസിനസ് പ്ലാനുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ, പുതുക്കൽ ഓപ്ഷൻ ഉണ്ടോ?
• പാട്ടക്കാലാവധിയിലെ അനുവദനീയമായ ഉപയോഗം ഓംഗെവിംഗ്സ് പ്ലാനുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നുണ്ടോ?
• പൊതു വ്യവസ്ഥകൾ പ്രകാരം നിങ്ങളുടെ അക്കൗണ്ടിന് ഏതൊക്കെ അറ്റകുറ്റപ്പണികളും സേവന നിരക്കുകളും ഈടാക്കും?
• ബിസിനസ്സ് വിൽക്കുകയോ പുനഃക്രമീകരിക്കുകയോ ചെയ്താൽ പാട്ടക്കരാർ സബ്ലെറ്റ് ചെയ്യാനോ കൈമാറ്റം ചെയ്യാനോ കഴിയുമോ?

പ്രോപ്പർട്ടി, പാട്ടക്കാലാവധി സംബന്ധിച്ച ചോദ്യങ്ങളിൽ ഞങ്ങൾ നിങ്ങൾക്കായി എന്തുചെയ്യാൻ കഴിയും?

ഞങ്ങളുടെ വാടക അഭിഭാഷകരും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അഭിഭാഷകരും വാങ്ങുന്നവർക്കും, വീട്ടുടമസ്ഥർക്കും, വാടകക്കാർക്കും വേണ്ടി പ്രവർത്തിക്കുന്നു.

• നിങ്ങൾ വാങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് ഞങ്ങൾ ലീസുകളും കാഡാസ്റ്റർ ഡാറ്റയും നിയമപരമായ സൂക്ഷ്മതയോടെ അവലോകനം ചെയ്യും.
• ROZ മോഡലിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഞങ്ങൾ ഒരു വാണിജ്യ പാട്ടക്കരാർ തയ്യാറാക്കുകയോ അവലോകനം ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുന്നു.
• പരിസരം ചില്ലറ വ്യാപാര സ്ഥലമാണോ അതോ മറ്റ് ബിസിനസ്സ് സ്ഥലമാണോ എന്ന് ഞങ്ങൾ നിർണ്ണയിക്കുന്നു.
• ആർട്ടിക്കിൾ 7:303 BW പ്രകാരമുള്ള വാടക അവലോകന നടപടികൾ ഞങ്ങൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നു.
• ഞങ്ങൾ കാൻറോൺറെക്ടറിന് മുമ്പാകെ പിരിച്ചുവിടൽ, കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ നടപടികൾ നടത്തുന്നു.

ചുരുക്കം

• റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം നോട്ടറി രേഖയിലൂടെയും കഡാസ്റ്ററിലെ രജിസ്ട്രേഷനിലൂടെയും മാത്രമേ സാധ്യമാകൂ (ആർട്ടിക്കിൾ 3:89 BW).
• വിൽപ്പന ഒരു പാട്ടക്കരാർ ലംഘിക്കുന്നില്ല: വാങ്ങുന്നയാൾ നിയമപ്രകാരം ഭൂവുടമയായി മാറുന്നു (ആർട്ടിക്കിൾ 7:226 BW).
• റീട്ടെയിൽ സ്‌പെയ്‌സിന് 5+5 വർഷത്തെ കുറഞ്ഞ കാലാവധിയും ശക്തമായ പരിരക്ഷയുമുണ്ട്; മറ്റ് ബിസിനസ് സ്‌പെയ്‌സുകൾക്ക് വളരെ കുറച്ച് മാത്രമേയുള്ളൂ.
• 2026-ൽ ട്രാൻസ്ഫർ ടാക്സ് 2%, 8% അല്ലെങ്കിൽ 10.4% ആണ്, ഇത് വസ്തുവിന്റെ തരത്തെയും അതിന്റെ ഉപയോഗത്തെയും ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു.

പതിവു ചോദ്യങ്ങൾ