7:290 അല്ലെങ്കിൽ 7:230a DCC? നിങ്ങളുടെ വാണിജ്യ പരിസരത്തിന് ഏത് വാടക വ്യവസ്ഥയാണ് ബാധകമാകുന്നത്?

രണ്ട് സംരംഭകർക്ക് ഒരേ തെരുവിൽ, ഏകദേശം ഒരേ വിലയ്ക്ക്, ഏതാണ്ട് സമാനമായ സ്ഥലങ്ങൾ വാടകയ്‌ക്കെടുക്കാൻ കഴിയും. എന്നിരുന്നാലും അവരുടെ നിയമപരമായ നിലയും നിയമം അവർക്ക് നൽകുന്ന സംരക്ഷണവും വളരെയധികം വ്യത്യാസപ്പെടാം. ആ വ്യത്യാസം കക്ഷികൾ കടലാസിൽ എന്താണ് എഴുതുന്നത് എന്നതിനെ ആശ്രയിച്ചല്ല, മറിച്ച് ഉപയോഗത്തിന്റെ സ്വഭാവത്തെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. ഡച്ച് വാടക നിയമം വാണിജ്യ സ്ഥലങ്ങൾക്കായി രണ്ട് വ്യത്യസ്ത ഭരണകൂടങ്ങളെ അംഗീകരിക്കുന്നു: ഡച്ച് സിവിൽ കോഡിന്റെ (DCC) ആർട്ടിക്കിൾ 7:290 ഉം ആർട്ടിക്കിൾ 7:230a DCC ഉം. രണ്ടും പ്രധാനമായും നിർബന്ധിത നിയമമാണ്, അതായത് കക്ഷികൾക്ക് അവയിൽ നിന്ന് വ്യതിചലിക്കാൻ കഴിയില്ല. അതിനാൽ ശരിയായ ഭരണകൂടം ഒരു കരാർ തിരഞ്ഞെടുപ്പല്ല, മറിച്ച് പരിസരം യഥാർത്ഥത്തിൽ എങ്ങനെ ഉപയോഗിക്കുന്നു എന്നതിൽ നിന്ന് പിന്തുടരുന്ന ഒരു നിയമപരമായ വസ്തുതയാണ്. വാണിജ്യ പാട്ടക്കരാർ നേരത്തെ മനസ്സിലാക്കുന്നത് ചെലവേറിയ തെറ്റുകൾ ഒഴിവാക്കാൻ നിങ്ങളെ സഹായിക്കും.

ഏത് വ്യവസ്ഥയാണ് ബാധകമെന്ന് അറിയാത്ത സംരംഭകർക്ക്, നോട്ടീസ് കാലയളവുകൾ നഷ്ടമാകുകയോ, സംരക്ഷണ അവകാശങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നതിൽ പരാജയപ്പെടുകയോ, അനാവശ്യമായി അവരുടെ സ്ഥാനം ദുർബലപ്പെടുത്തുന്ന ഒരു കരാറിൽ ഒപ്പിടുകയോ ചെയ്യാനുള്ള സാധ്യതയുണ്ട്. രണ്ട് വ്യവസ്ഥകളും എങ്ങനെ വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കുന്നുവെന്നും നിങ്ങളുടെ സാഹചര്യത്തിൽ ഏത് വ്യവസ്ഥയാണ് ബാധകമെന്ന് നിങ്ങൾക്ക് എങ്ങനെ നിർണ്ണയിക്കാമെന്നും ഈ ലേഖനം വിശദീകരിക്കുന്നു.

7:290 വാണിജ്യ ഇടം എന്താണ്?

ആർട്ടിക്കിൾ 7:290 ഡിസിസി നിയമം അനുസരിച്ച് ചില്ലറ വ്യാപാര പരിസരം എന്ന് വിളിക്കുന്ന സ്ഥലത്ത് വാടകക്കാരെ സംരക്ഷിക്കുന്നു. പൊതുജനങ്ങൾക്ക് ആക്‌സസ് ചെയ്യാവുന്നതും ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് സാധനങ്ങളോ സേവനങ്ങളോ നേരിട്ട് വിതരണം ചെയ്യുന്നതിന് ഉപയോഗിക്കുന്നതുമായ ഒരു വാണിജ്യ ഇടമാണിത്. ഒരു കട, ഒരു റെസ്റ്റോറന്റ് അല്ലെങ്കിൽ കഫേ, ഒരു ടേക്ക്‌അവേ, പൊതുജനങ്ങൾക്ക് അഭിമുഖമായുള്ള വിൽപ്പന മേഖലയുള്ള ഒരു കരകൗശല ബിസിനസ്സ്, ഒരു ഹോട്ടൽ അല്ലെങ്കിൽ ക്യാമ്പ്‌സൈറ്റ് എന്നിവ നിയമം ഉദാഹരണങ്ങളായി നൽകുന്നു.

സ്വഭാവ ഉദാഹരണങ്ങൾ

സാധാരണയായി 7:290 സ്ഥലങ്ങൾ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു: മുൻവശത്ത് കടയുള്ള ബേക്കറി, വസ്ത്ര ബുട്ടീക്ക്, ഹെയർഡ്രെസ്സർ, ഷോറൂമുള്ള സൈക്കിൾ റിപ്പയർ ഷോപ്പ്, ടേക്ക്അവേ റസ്റ്റോറന്റ്, ഹോട്ടൽ. പൊതുജനങ്ങൾ ആ സമയത്ത് ഒരു സാധനമോ സേവനമോ ലഭിക്കാൻ പരിസരത്ത് പ്രവേശിക്കുന്നു എന്നതാണ് ഇവയ്ക്ക് പൊതുവായുള്ളത്.

പ്രധാന സവിശേഷത: പൊതുജനങ്ങൾക്ക് ഉടനടി പ്രാപ്യതയും വിതരണവും.

ഏറ്റവും നിർണായകമായ മാനദണ്ഡം രണ്ട് ഘടകങ്ങളുടെ സംയോജനമാണ്: പരിസരം പൊതുജനങ്ങൾക്ക് ആക്സസ് ചെയ്യാവുന്നതും ഉൽപ്പന്നത്തിന്റെയോ സേവനത്തിന്റെയോ വിതരണം സ്ഥലത്തുതന്നെ നടക്കുന്നതുമാണ്. അതിനാൽ കടയുടെ പിന്നിൽ സ്ഥിതിചെയ്യുന്ന ഒരു സംഭരണ ​​വെയർഹൗസ്, അത് ഒരേ വാടകക്കാരനാണെങ്കിൽ പോലും 7:290 ൽ പെടില്ല. ഒരു കടയ്ക്ക് മുകളിലുള്ള ഓഫീസ് സ്ഥലത്തിനും ഇത് ബാധകമാണ്, ആ ഓഫീസ് സ്ഥലം ഒരു വിൽപ്പന കേന്ദ്രമായി പ്രവർത്തിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ.

7:230a വാണിജ്യ ഇടം എന്താണ്?

ആർട്ടിക്കിൾ 7:230a ഡിസിസിയാണ് അവശിഷ്ട വിഭാഗത്തിൽ പെടുന്നത്. റെസിഡൻഷ്യൽ അല്ലാത്തതും ആർട്ടിക്കിൾ 7:290 ന്റെ നിർവചനത്തിൽ പെടാത്തതുമായ എല്ലാ വാണിജ്യ സ്ഥലങ്ങളും സ്വയമേവ ഈ വ്യവസ്ഥയിൽ വരും. ഓഫീസുകൾ, സംഭരണ ​​ഹാളുകൾ, വിതരണ കേന്ദ്രങ്ങൾ, ഫാക്ടറികൾ, പാർക്കിംഗ് സ്ഥലങ്ങൾ, പ്രൊഫഷണലുകളുടെ (അഭിഭാഷകർ, ഫിസിയോതെറാപ്പിസ്റ്റുകൾ, ആർക്കിടെക്റ്റുകൾ) പ്രാക്ടീസ് റൂമുകൾ, പൊതുജനങ്ങൾക്ക് നേരിട്ട് വിൽപ്പന നടത്താത്ത ഷോറൂമുകൾ എന്നിവ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു.

സംരക്ഷണത്തിലെ വ്യത്യാസം പ്രധാനമാണ്. 7:290 വ്യവസ്ഥ വാടകക്കാരന് വിപുലമായ വാടക സംരക്ഷണം നൽകുമ്പോൾ, 7:230a വ്യവസ്ഥ കുടിയൊഴിപ്പിക്കലിനെതിരെ പരിമിതമായ സംരക്ഷണം മാത്രമേ നൽകുന്നുള്ളൂ. രണ്ടാമത്തെ വ്യവസ്ഥയിൽ വാടകക്കാരന് പാട്ടക്കരാർ തുടരാൻ അവകാശമില്ല, എന്നാൽ സബ്ഡിസ്ട്രിക്റ്റ് കോടതി വഴി കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ മൂന്ന് വർഷം വരെ നീട്ടിവെക്കാൻ കഴിയും.

അഞ്ച് പ്രായോഗിക വ്യത്യാസങ്ങൾ ഒറ്റനോട്ടത്തിൽ

1. വാടക സംരക്ഷണം

7:290 വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്, നിയമപരമായ കാലാവധി സംരക്ഷണം ബാധകമാണ്. അഞ്ച് വർഷത്തേക്ക് തത്വത്തിൽ പാട്ടക്കരാർ അവസാനിപ്പിച്ചിരിക്കുന്നു, അഞ്ച് വർഷം കൂടി നീട്ടി നൽകും. ആ കാലയളവിൽ, സമഗ്രമായ നിയമപരമായ കാരണങ്ങളാൽ മാത്രമേ വീട്ടുടമസ്ഥന് പാട്ടക്കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയൂ. സബ്ഡിസ്ട്രിക്റ്റ് കോടതി വഴി വാടകക്കാരന് വിപുലീകരണം നടപ്പിലാക്കാൻ കഴിയും. 7:230a വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന് താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന കാലാവധി സംരക്ഷണമില്ല. കക്ഷികൾ സമ്മതിച്ചതുപോലെ പാട്ടക്കരാർ അവസാനിക്കുന്നു.

2. നിരാകരണം

7:290 വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്റെ ഭൂവുടമയ്ക്ക് നിയമത്തിൽ സമഗ്രമായി പട്ടികപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്ന കാരണങ്ങളാൽ മാത്രമേ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയൂ, ഉദാഹരണത്തിന് അടിയന്തിര വ്യക്തിഗത ഉപയോഗം അല്ലെങ്കിൽ സ്ഥിരമായി മോശം വാടക വ്യവസ്ഥ. 7:230a വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്, അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിന് തത്വത്തിൽ ഔപചാരിക കാരണങ്ങളൊന്നുമില്ല, കൂടാതെ ഭൂവുടമ ഒരു കാരണം പറയേണ്ടതില്ല. കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ മാറ്റിവയ്ക്കാൻ മാത്രമേ വാടകക്കാരന് അഭ്യർത്ഥിക്കാൻ കഴിയൂ. അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിനുള്ള കാരണങ്ങളെക്കുറിച്ചുള്ള വിശദമായ ചർച്ച ഈ പരമ്പരയുടെ രണ്ടാം ഭാഗത്തിൽ കാണാം.

3. വാടക അവലോകനം

7:290 വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്, സമ്മതിച്ച വാടക കാലാവധി കഴിഞ്ഞതിന് ശേഷം, ഏതെങ്കിലും കക്ഷിക്ക് സബ്ഡിസ്ട്രിക്റ്റ് കോടതിയോട് വാടക കഴിഞ്ഞ അഞ്ച് വർഷത്തിനിടയിൽ പ്രദേശത്തെ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്റെ ശരാശരി വാടകയുമായി ക്രമീകരിക്കാൻ ആവശ്യപ്പെടാം (ആർട്ട്. 7:303 ഡിസിസി). ആ നടപടിക്രമത്തിന് ഒരു വിദഗ്ദ്ധ അഭിപ്രായം ആവശ്യമാണ്. 7:230a വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന് ഈ അവകാശം നിലവിലില്ല. കക്ഷികൾ കരാർ പ്രകാരം സമ്മതിച്ച കാര്യങ്ങൾക്ക് വിധേയരാണ്, സാധാരണയായി ഒരു സൂചിക വ്യവസ്ഥ.

4. കരാർ കാലാവധി

7:290 വ്യവസ്ഥയ്ക്ക് നിയമപരമായ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ കാലാവധികളുണ്ട്: തത്വത്തിൽ അഞ്ച് പ്ലസ് അഞ്ച് വർഷം. സബ്ഡിസ്ട്രിക്റ്റ് കോടതിയുടെ അംഗീകാരത്തോടെ മാത്രമേ കുറഞ്ഞ കാലാവധി സാധ്യമാകൂ. 7:230a വാണിജ്യ ഇടത്തിന് നിയമപരമായ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ കാലാവധികളൊന്നുമില്ല. ഒരു വർഷത്തേക്കോ, മൂന്ന് വർഷത്തേക്കോ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റേതെങ്കിലും കാലയളവിലേക്കോ ഒരു കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കക്ഷികൾക്ക് സ്വാതന്ത്ര്യമുണ്ട്.

5. നിയമത്തിൽ നിന്ന് വ്യതിചലിക്കുന്നു

7:290 വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്, സബ്ഡിസ്ട്രിക്ട് കോടതി അംഗീകരിച്ചിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ മാത്രമേ മിക്ക നിയമപരമായ സംരക്ഷണ വ്യവസ്ഥകളിൽ നിന്നും വാടകക്കാരന് ദോഷകരമായി മാറാൻ അനുവദിക്കൂ. ഇതൊരു ശക്തമായ സുരക്ഷാ സംവിധാനമാണ്. 7:230 വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന് കൂടുതൽ കരാറിന്റെ സ്വാതന്ത്ര്യമുണ്ട്. ന്യായബോധത്തിന്റെയും ന്യായത്തിന്റെയും പരിധിക്കുള്ളിൽ നിന്ന് കക്ഷികൾക്ക് പല ക്രമീകരണങ്ങളും സ്വയം നിർണ്ണയിക്കാൻ കഴിയും.

സംശയാസ്പദമായ കേസുകൾ: സമ്മിശ്ര ഉപയോഗവും അതിർത്തി സാഹചര്യങ്ങളും

സമ്മിശ്ര ഉപയോഗം: പ്രബലമായ ഉദ്ദേശ്യ പരിശോധന

പ്രായോഗികമായി സമ്മിശ്ര ഉപയോഗം പതിവായി നടക്കുന്നു: വാടകക്കാരൻ മുൻവശത്ത് ഒരു കട നടത്തുകയും പരിസരത്തിന്റെ പിൻഭാഗം സംഭരണ ​​സ്ഥലമായി ഉപയോഗിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു. കേസ് നിയമം ഇത് പ്രധാന ഉദ്ദേശ്യ പരിശോധനയിലൂടെ പരിഹരിക്കുന്നു: യഥാർത്ഥത്തിൽ നിലനിൽക്കുന്ന ഉപയോഗം ബാധകമായ വ്യവസ്ഥയെ നിർണ്ണയിക്കുന്നു. കടയുടെ പ്രദേശം ബിസിനസിന്റെ കേന്ദ്രമായി മാറുകയും സംഭരണം കീഴ്പ്പെടുത്തുകയും ചെയ്താൽ, പാട്ടത്തിനെടുത്ത മുഴുവൻ വസ്തുവും ആർട്ടിക്കിൾ 7:290 ഡിസിസിയുടെ കീഴിൽ വരും.

നേരിട്ടുള്ള വിൽപ്പനയില്ലാത്ത ഷോറൂം, കളക്ഷൻ പോയിന്റുള്ള വെബ്‌ഷോപ്പ്, വീട്ടിൽ പരിശീലനം

ഉപഭോക്താക്കൾ ഉൽപ്പന്നങ്ങൾ കാണുന്നുണ്ടെങ്കിലും അവ ഉടനടി വാങ്ങാൻ കഴിയാത്ത ഒരു ഷോറൂം തത്വത്തിൽ ആർട്ടിക്കിൾ 7:290-ന് പുറത്താണ്. എല്ലാത്തിനുമുപരി, സ്ഥലത്തുതന്നെ നേരിട്ടുള്ള വിതരണമില്ല. ഒരു കളക്ഷൻ പോയിന്റുള്ള ഒരു വെബ്‌ഷോപ്പിന്, സ്ഥാനം കൂടുതൽ സൂക്ഷ്മമാണ്: ഉപഭോക്താക്കൾ അവരുടെ ഓർഡറുകൾ ശേഖരിക്കുകയും സ്ഥലത്തുതന്നെ വാങ്ങലുകൾ നടത്താതിരിക്കുകയും ചെയ്താൽ, വിൽപ്പന പോയിന്റ് ഇല്ല. സ്വന്തം വീടിന്റെ ഒരു ഭാഗം ചികിത്സാ മുറിയായി ഉപയോഗിക്കുന്ന ഒരു സ്വയം തൊഴിൽ ചെയ്യുന്ന ഫിസിയോതെറാപ്പിസ്റ്റിന്റെ ഹോം പ്രാക്ടീസും സാധാരണയായി 7:290 സ്ഥലമായി തരംതിരിക്കില്ല.

സംശയമുണ്ടെങ്കിൽ, കരാറിൽ ഏർപ്പെടുമ്പോൾ കക്ഷികളുടെ യഥാർത്ഥ ഉപയോഗത്തിന്റെയും ഉദ്ദേശ്യത്തിന്റെയും അടിസ്ഥാനത്തിൽ കോടതി അന്തിമമായി തീരുമാനിക്കും. യഥാർത്ഥ ഉപയോഗം മറിച്ചാണെന്ന് തെളിയിക്കുന്ന പക്ഷം, ഒരു കരാർ വർഗ്ഗീകരണം ('ഇത് 7:290 ഇടമല്ല') കോടതിയെ ബന്ധിപ്പിക്കുന്നില്ല.

നിങ്ങളുടെ കരാറിന് ഇത് എന്താണ് അർത്ഥമാക്കുന്നത്?

ആദ്യം: പാട്ടക്കരാർ പ്രകാരം ഉദ്ദേശിച്ച ഉപയോഗം ശ്രദ്ധാപൂർവ്വം, കൃത്യമായ രീതിയിൽ രേഖപ്പെടുത്തുക. ഇത് ബാധകമായ വ്യവസ്ഥയെക്കുറിച്ചുള്ള തുടർന്നുള്ള തർക്കങ്ങൾ തടയുന്നു. രണ്ടാമത്തേത്: ഭൂവുടമ ഉപയോഗിക്കുന്ന ROZ മോഡൽ നിങ്ങളുടെ സാഹചര്യത്തിന് അനുയോജ്യമാണോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക. 7:290 സ്ഥലത്തിനായുള്ള ROZ മോഡൽ 7:230a സ്ഥലത്തിനായുള്ള മോഡലിൽ നിന്ന് കാര്യമായി വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു, കൂടാതെ തെറ്റായ മോഡൽ അപ്രതീക്ഷിത പ്രത്യാഘാതങ്ങൾക്ക് ഇടയാക്കും. മൂന്നാമത്: യഥാർത്ഥ ഉപയോഗത്തിൽ നിന്ന് വ്യതിചലിക്കുന്ന ഒരു കരാർ വർഗ്ഗീകരണത്തിന് നിയമപരമായ വ്യവസ്ഥയിൽ യാതൊരു ബന്ധവുമില്ല, പക്ഷേ നടപടിക്രമങ്ങളിലെ നിങ്ങളുടെ നിലപാടിനെ സ്വാധീനിച്ചേക്കാം.

എന്തെങ്കിലും സംശയം ഉണ്ടെങ്കിൽ, ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് നിങ്ങളുടെ പാട്ടക്കരാർ അവലോകനം ചെയ്യുക. ഏത് വ്യവസ്ഥയാണ് പിന്നീട് ബാധകമാകുന്നതെന്ന് കോടതിയിൽ വാദിക്കുന്നതിനേക്കാൾ എളുപ്പവും വിലകുറഞ്ഞതുമാണ് ഒരു കരാർ തിരഞ്ഞെടുപ്പ് മുൻകൂട്ടി ചർച്ച ചെയ്യുന്നത്.

തീരുമാനം

7:290 നും 7:230a നും ഇടയിലുള്ള വാണിജ്യ ഇടം തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം ഒരു ഔപചാരികതയല്ല. ഒരു വാടകക്കാരൻ എന്ന നിലയിൽ നിങ്ങൾക്ക് എത്രത്തോളം സംരക്ഷണം ലഭിക്കുന്നു, നിങ്ങളുടെ സ്ഥലത്ത് നിങ്ങൾക്ക് എത്ര കാലം അവകാശമുണ്ട്, ഭൂവുടമയ്ക്ക് എപ്പോൾ പാട്ടക്കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയും, വാടക അവലോകനം ചെയ്യാൻ കഴിയുമോ എന്നിവ ഇത് നിർണ്ണയിക്കുന്നു. യഥാർത്ഥ ഉപയോഗത്തിൽ നിന്ന് നിർബന്ധിതമായി പിന്തുടരുന്ന ഈ വ്യവസ്ഥ ഏതൊരു വാണിജ്യ വാടക ബന്ധത്തിലും ഏറ്റവും നിർണായക ഘടകങ്ങളിലൊന്നാണ്.

കോർപ്പറേറ്റ് അഭിഭാഷകർ Law & More നിങ്ങളുടെ പാട്ടക്കരാർ വിലയിരുത്തുന്നതിനും ബാധകമായ വ്യവസ്ഥ നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനും ചർച്ചകളിലോ തർക്കങ്ങളിലോ നിങ്ങളുടെ നിലപാട് സംരക്ഷിക്കുന്നതിനും നിങ്ങളെ സഹായിക്കുന്നതിൽ ഞങ്ങൾ സന്തുഷ്ടരാണ്. ബാധ്യതകളില്ലാത്ത ഒരു ആമുഖ മീറ്റിംഗിനായി ദയവായി ഞങ്ങളെ ബന്ധപ്പെടാൻ മടിക്കേണ്ടതില്ല.

പതിവു ചോദ്യങ്ങൾ

വാണിജ്യ വാടക നിയമത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഈ പരമ്പരയിൽ നിന്ന് കൂടുതൽ

വാണിജ്യ വാടക നിയമത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഞങ്ങളുടെ മൂന്ന് ഭാഗങ്ങളുള്ള പരമ്പരയുടെ ഭാഗമാണ് ഈ ലേഖനം. മറ്റ് ഭാഗങ്ങളും വായിക്കുക:

• ഭാഗം 2: ഒരു വാണിജ്യ പാട്ടക്കരാർ അവസാനിപ്പിക്കൽ: അറിയിപ്പ് കാലയളവുകൾ, അടിസ്ഥാനങ്ങൾ, അപകടങ്ങൾ
• ഭാഗം 3: നിങ്ങളുടെ വാണിജ്യ പരിസരത്തെ പോരായ്മകൾ: അവകാശങ്ങൾ, പരിപാലനം, വാടക കുറയ്ക്കൽ