റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിയമം

സമഗ്രമായ പ്രോപ്പർട്ടി ഡ്യൂ ഡിലിജൻസിൽ ഇവ ഉൾപ്പെടുന്നു: ലാൻഡ് രജിസ്ട്രി ഗവേഷണം (ഉടമസ്ഥാവകാശം, മോർട്ട്ഗേജുകൾ, അറ്റാച്ചുമെന്റുകൾ), സോണിംഗ്-പ്ലാൻ പരിശോധന, ഘടനാപരമായ അവസ്ഥയും പെർമിറ്റ് ചരിത്രവും, മണ്ണ്-മലിനീകരണ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ, VvE രേഖകൾ (അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾക്ക്), വാടക കരാറുകളും സേവന നിരക്കുകളും, പരിസ്ഥിതി, ആസ്ബറ്റോസ് റിപ്പോർട്ടുകൾ. വാണിജ്യ സ്വത്തിന്, വാടക വരുമാനം, ഒഴിവുള്ള അപകടസാധ്യതകൾ, വിപണി മൂല്യം എന്നിവയും പ്രസക്തമാണ്. Law & More മുഴുവൻ ജാഗ്രത പ്രക്രിയയും ഏകോപിപ്പിക്കുന്നു.

ഒരു ഉപഭോക്താവ് ഒരു വീട് വാങ്ങുമ്പോൾ, ഒപ്പിട്ട വാങ്ങൽ കരാർ ലഭിച്ചതിന് ശേഷം മൂന്ന് ദിവസത്തെ കൂളിംഗ്-ഓഫ് കാലയളവ് നിയമം അനുവദിക്കുന്നു. ഈ കാലയളവിൽ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ഒരു കാരണവും നൽകാതെയും പിഴ ഈടാക്കാതെയും വാങ്ങലിൽ നിന്ന് പിന്മാറാം. കൂളിംഗ്-ഓഫ് കാലയളവിൽ കുറഞ്ഞത് രണ്ട് പ്രവൃത്തി ദിവസങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുത്തണം. കരാർ കാലഹരണപ്പെട്ടതിന് ശേഷം, മുൻവ്യവസ്ഥകൾ അംഗീകരിച്ച ഏതെങ്കിലും വ്യവസ്ഥകൾക്ക് വിധേയമായി കരാർ നിർബന്ധിതമാകും.

താമസ സ്ഥലത്തെ വാടകക്കാർക്ക് കരാർ അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിനെതിരെ ദൂരവ്യാപകമായ സംരക്ഷണം ലഭിക്കുന്നു. അടിയന്തര വ്യക്തിഗത ഉപയോഗം പോലുള്ള നിയമപരമായ കാരണങ്ങളാൽ മാത്രമേ ഒരു ഭൂവുടമയ്ക്ക് കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ കഴിയൂ, കൂടാതെ ശരിയായ അറിയിപ്പ് കാലയളവ് പാലിക്കുകയും വേണം. കരാർ അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിന് വാടകക്കാരൻ സമ്മതിച്ചില്ലെങ്കിൽ, കോടതി വിധി വരുന്നത് വരെ വാടക തുടരും. വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്റെ തരം അനുസരിച്ച്, സ്ഥാനം വ്യത്യാസപ്പെടും.

ഒരു കെട്ടിടത്തെ അപ്പാർട്ട്മെന്റ് അവകാശങ്ങളായി വിഭജിക്കുന്നത് ഒരു നോട്ടറി ഡീഡ് ഓഫ് ഡിവിഷൻ വഴിയാണ്, അത് ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുണ്ട്. ഡീഡിൽ സ്വകാര്യ ഭാഗങ്ങളും പൊതുവായ ഭാഗങ്ങളും വിവരിക്കുകയും ഡിവിഷൻ നിയന്ത്രണങ്ങൾ ഉൾക്കൊള്ളുകയും ചെയ്യുന്നു. ഡിവിഷനിൽ, നിയമപ്രകാരം ഒരു ഹോം ഓണേഴ്‌സ് അസോസിയേഷൻ (VvE) ഉയർന്നുവരുന്നു, അതിൽ ഓരോ അപ്പാർട്ട്മെന്റ് ഉടമയും അംഗമാണ്.

ഡെലിവറി ചെയ്ത വസ്തുവിൽ വാങ്ങുന്നയാൾ പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന ഗുണങ്ങൾ ഇല്ലെങ്കിൽ, അത് അനുരൂപമല്ല. വാങ്ങുന്നയാൾ ന്യായമായ സമയത്തിനുള്ളിൽ വിൽപ്പനക്കാരനെ തകരാർ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യണം. സാഹചര്യങ്ങളെ ആശ്രയിച്ച്, വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ, വില കുറയ്ക്കൽ, നഷ്ടപരിഹാരം അല്ലെങ്കിൽ കരാർ റദ്ദാക്കൽ എന്നിവ അവകാശപ്പെടാം. വിൽപ്പനക്കാരൻ ബാധ്യസ്ഥനാണോ എന്നത് ഭാഗികമായി സമ്മതിച്ച വ്യവസ്ഥകളെയും അന്വേഷിക്കാനുള്ള വാങ്ങുന്നയാളുടെ കടമയെയും ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു.

വാങ്ങുന്നയാളും വിൽക്കുന്നയാളും തമ്മിലുള്ള ക്രമീകരണങ്ങൾ വാങ്ങൽ കരാർ രേഖപ്പെടുത്തുന്നു, ഇരു കക്ഷികളും ഒപ്പുവച്ചുകഴിഞ്ഞാൽ (കൂളിംഗ്-ഓഫ് കാലയളവിനും മുൻവ്യവസ്ഥകൾക്കും വിധേയമായി) ഉടമസ്ഥാവകാശം ബാധകമാകും. എന്നിരുന്നാലും, ഉടമസ്ഥാവകാശം നോട്ടറി ട്രാൻസ്ഫർ ഡീഡിലൂടെ മാത്രമേ കടന്നുപോകൂ, അത് നോട്ടറി തയ്യാറാക്കുകയും തുടർന്ന് ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയുടെ പൊതു രജിസ്റ്ററുകളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുകയും ചെയ്യുന്നു. വാങ്ങലിനും കൈമാറ്റത്തിനും ഇടയിൽ സാധാരണയായി നിരവധി ആഴ്ചകൾ മുതൽ മാസങ്ങൾ വരെ സമയമുണ്ട്.

സമ്മതിച്ച കാലയളവിനുള്ളിൽ മോർട്ട്ഗേജ് ക്രമീകരിക്കാൻ കഴിയുന്നില്ലെങ്കിൽ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് വാങ്ങൽ സൗജന്യമായി റദ്ദാക്കാൻ അനുവദിക്കുന്ന വാങ്ങൽ കരാറിലെ ഒരു വ്യവസ്ഥയാണിത്. വാങ്ങുന്നയാൾ സമയബന്ധിതമായും രേഖാമൂലമായും വ്യവസ്ഥ സമർപ്പിക്കണം, സാധാരണയായി ഒരു വായ്പക്കാരനിൽ നിന്ന് ഒന്നോ അതിലധികമോ നിരസനങ്ങൾ നൽകണം. സമയപരിധി കഴിഞ്ഞാൽ, സംരക്ഷണം കാലഹരണപ്പെടുകയും സാധാരണയായി 10% പിഴ ഈടാക്കുകയും ചെയ്യാം.

വാങ്ങൽ വിലയ്ക്ക് പുറമേ, വാങ്ങുന്നയാൾ സാധാരണയായി ട്രാൻസ്ഫർ ടാക്സ് (അല്ലെങ്കിൽ പുതിയ നിർമ്മാണങ്ങൾക്കുള്ള വാറ്റ്), ട്രാൻസ്ഫർ ഡീഡിനും മോർട്ട്ഗേജ് ഡീഡിനും നോട്ടറിയുടെ ഫീസ്, ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയിൽ രജിസ്ട്രേഷൻ ചെലവ് എന്നിവ അടയ്ക്കുന്നു. എസ്റ്റേറ്റ്-ഏജന്റ് കമ്മീഷൻ സാധാരണയായി ഏജന്റിനെ ഏൽപ്പിക്കുന്ന കക്ഷിയാണ് വഹിക്കുന്നത്. കൃത്യമായ വിഹിതം വാങ്ങൽ കരാറിൽ വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുണ്ട്.

റെസിഡൻഷ്യൽ സ്ഥലത്തെ വാടകക്കാർക്ക് ദൂരവ്യാപകമായ നിയമപരമായ സംരക്ഷണം ലഭിക്കുന്നു, അതിൽ പിരിച്ചുവിടലിനെതിരെയും വാടക വർദ്ധനവിനെതിരെയും സംരക്ഷണം ഉൾപ്പെടുന്നു. വാണിജ്യ സ്ഥലത്തിന്, നിയമം "റീട്ടെയിൽ ബിസിനസ് ഇടം" (കടകളും ഹോസ്പിറ്റാലിറ്റിയും പോലുള്ളവ, അതിന്റേതായ കാലാവധിയും പിരിച്ചുവിടൽ നിയമങ്ങളും ഉള്ളത്) എന്നും "മറ്റ് ബിസിനസ് ഇടം" (ഓഫീസുകൾ പോലുള്ളവ, ഗണ്യമായി കുറഞ്ഞ പരിരക്ഷയുള്ളത്) എന്നും വേർതിരിക്കുന്നു. ബാധകമായ ഭരണകൂടം ഓരോ കക്ഷിയുടെയും നിലപാട് ശക്തമായി നിർണ്ണയിക്കുന്നു.

ഇല്ല. നിയന്ത്രിത റെസിഡൻഷ്യൽ സ്ഥലത്തിന്, സർക്കാർ നിശ്ചയിച്ച വാർഷിക വാടക വർദ്ധനവിന് നിയമപരമായ പരമാവധികൾ ബാധകമാണ്. സ്വകാര്യ മേഖലയിൽ, കക്ഷികൾക്ക് കൂടുതൽ സ്വാതന്ത്ര്യമുണ്ട്, എന്നാൽ കരാർ സൂചിക വ്യവസ്ഥകളും സമീപ വർഷങ്ങളിൽ, നിയമപരമായ പരിധികളും പലപ്പോഴും ബാധകമാണ്. ചില സാഹചര്യങ്ങളിൽ ഒരു വാടകക്കാരന് വാടക ട്രൈബ്യൂണലോ കോടതിയോ അവലോകനം ചെയ്ത നിർദ്ദിഷ്ട വർദ്ധനവ് ഉണ്ടായിരിക്കാം.

ഒരു വസ്തുവിന് (സേവക ഭൂമി) മറ്റൊരു വസ്തുവിന്റെ (പ്രബലമായ ഭൂമി) പ്രയോജനത്തിനായി ഈടാക്കുന്ന ഒരു ചാർജാണ് ഈസ്‌മെന്റ്, ഉദാഹരണത്തിന് വഴിയുടെ അവകാശം. ഒരു നോട്ടറി ഡീഡിലൂടെയും ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയിൽ രജിസ്ട്രേഷൻ വഴിയോ അല്ലെങ്കിൽ കുറിപ്പടി വഴിയോ ഒരു ഈസ്‌മെന്റ് ഉണ്ടാകുന്നു. അതിന്റെ ഉള്ളടക്കവും വ്യാപ്തിയും പ്രധാനമായും സൃഷ്ടിയുടെ ഡീഡിൽ നിന്നാണ് പിന്തുടരുന്നത്.

ചില പ്രത്യേക സാഹചര്യങ്ങളിൽ, ഒരു ഹോം ഓണേഴ്‌സ് അസോസിയേഷന്റെ തീരുമാനങ്ങൾ അസാധുവാക്കുകയോ അസാധുവാകുകയോ ചെയ്യാം, ഉദാഹരണത്തിന്, വിഭജന കരാർ, ചട്ടങ്ങൾ അല്ലെങ്കിൽ ന്യായയുക്തതയുടെയും നീതിയുടെയും മാനദണ്ഡങ്ങൾ എന്നിവയുമായി വൈരുദ്ധ്യമുള്ളപ്പോൾ. ഒരു ചെറിയ നിയമപരമായ കാലയളവിനുള്ളിൽ ഒരു തീരുമാനം റദ്ദാക്കാൻ ഒരു ഉടമയ്ക്ക് സബ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റ് കോടതിയോട് ആവശ്യപ്പെടാം. മാറ്റിവച്ച അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കോ ​​റിസർവ് ഫണ്ടിന്റെ മാനേജ്‌മെന്റിനോ വഴിയും നടപടിക്രമങ്ങൾ ആരംഭിക്കാവുന്നതാണ്.

മറ്റൊരു കക്ഷിയുടെ ഭൂമി ഉപയോഗിക്കാനും ആസ്വദിക്കാനുമുള്ള അവകാശം ഒരു ഗ്രൗണ്ട് ലീസ് നൽകുന്നു, അതിനു പകരമായി ഒരു ഗ്രൗണ്ട് വാടക (കാനോൻ) നൽകുന്നു. ഇതിനു വിപരീതമായി, ഒരു കെട്ടിട അവകാശം, ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിൽ നിന്ന് വേറിട്ട്, മറ്റൊരു കക്ഷിയുടെ ഭൂമിയിലോ അതിനു മുകളിലോ കെട്ടിടങ്ങൾ, പ്രവൃത്തികൾ അല്ലെങ്കിൽ നടീലുകൾ എന്നിവ സ്വന്തമാക്കാനുള്ള അവകാശം നൽകുന്നു. രണ്ടും നോട്ടറി രേഖയിലൂടെ സൃഷ്ടിക്കപ്പെട്ട സ്വതന്ത്ര റിയൽ പ്രോപ്പർട്ടി അവകാശങ്ങളാണ്, അവ കൈമാറ്റം ചെയ്യാനോ ബാധ്യതപ്പെടുത്താനോ കഴിയും.

ഒരു വീട്ടുടമസ്ഥന് സ്വന്തം മുൻകൈയിൽ ഒരു വാടകക്കാരനെ കുടിയിറക്കാൻ പാടില്ല; കോടതി വിധി ആവശ്യമാണ്. വാടക കുടിശ്ശിക കാരണം, ഉദാഹരണത്തിന്, വാടക റദ്ദാക്കാനും കുടിയൊഴിപ്പിക്കാനും ആവശ്യപ്പെടുന്ന ഒരു സമൻസ് റിട്ട് ഉപയോഗിച്ചാണ് സാധാരണയായി നടപടിക്രമങ്ങൾ ആരംഭിക്കുന്നത്. കോടതി ക്ലെയിം അനുവദിച്ചാൽ, ഒരു ജാമ്യക്കാരന്റെ സഹായത്തോടെ കുടിയൊഴിപ്പിക്കൽ നടത്താം. അടിയന്തര സാഹചര്യങ്ങളിൽ, ഇടക്കാല ആശ്വാസ നടപടികൾ ചിലപ്പോൾ സാധ്യമാണ്.

വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ ഓഹരികൾ ഉയർന്നതും നിയമ, നികുതി, ഘടനാപരമായ വശങ്ങൾ സങ്കീർണ്ണവുമാണ്. നിലവിലുള്ള വാടക കരാറുകൾ, ഇളവുകൾ, പൊതു നിയമ നിയന്ത്രണങ്ങൾ, മണ്ണ് മലിനീകരണം, സോണിംഗ്-പ്ലാൻ പരിമിതികൾ തുടങ്ങിയ അപകടസാധ്യതകൾ സമഗ്രമായ ഒരു അന്വേഷണം വഴി കണ്ടെത്തുന്നു. ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് ഈ അപകടസാധ്യതകൾ തിരിച്ചറിയുന്നതിലൂടെ, വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് വില, നിബന്ധനകൾ അല്ലെങ്കിൽ വാറണ്ടികൾ ക്രമീകരിക്കാനോ ഇടപാടിൽ നിന്ന് പിന്മാറാനോ തീരുമാനിക്കാനോ കഴിയും.

ഒരു VvE, മറ്റ് കാര്യങ്ങൾക്കൊപ്പം, വർഷം തോറും യോഗം ചേരുകയും, പ്രധാന അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കായി ഒരു റിസർവ് ഫണ്ട് നിലനിർത്തുകയും, കെട്ടിടം ഇൻഷ്വർ ചെയ്യുകയും വേണം. 2018 മുതൽ റിസർവ് ഫണ്ടിലേക്ക് ഒരു നിയമപരമായ മിനിമം സംഭാവന ബാധകമാണ്. നിങ്ങൾ ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വാങ്ങുകയാണെങ്കിൽ, എല്ലായ്പ്പോഴും VvE-യുടെ സാമ്പത്തിക ആരോഗ്യത്തെക്കുറിച്ചും മിനിറ്റ്സിനെക്കുറിച്ചും ചോദിക്കുക.

ഒരു വിൽപ്പനക്കാരൻ വസ്തുവിന്റെ സാധാരണ ഉപയോഗത്തിന് തടസ്സമാകുന്ന ഒരു തകരാർ മറച്ചുവെച്ചാൽ, "കാണുന്നതുപോലെ വാങ്ങി" എന്ന വ്യവസ്ഥ ഉണ്ടായിരുന്നിട്ടും അയാൾ ഉത്തരവാദിയായേക്കാം. വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ, നഷ്ടപരിഹാരം അല്ലെങ്കിൽ ഗുരുതരമായ കേസുകളിൽ വാങ്ങൽ റദ്ദാക്കൽ എന്നിവ അവകാശപ്പെടാം. തകരാർ സമയബന്ധിതമായി അറിയിക്കേണ്ടത് അത്യാവശ്യമാണ്.

സാധാരണയായി ഭൂവുടമയുടെ സമ്മതത്തോടെ മാത്രമേ സബ്‌ലെറ്റിംഗ് അനുവദിക്കൂ, വാടക കരാർ പലപ്പോഴും ഇത് വ്യക്തമായി നിരോധിക്കുന്നു. നിയമവിരുദ്ധമായ സബ്‌ലെറ്റിംഗ് വാടക അവസാനിപ്പിക്കുന്നതിനും ഏതെങ്കിലും ലാഭം കൈമാറാനുള്ള ബാധ്യതയ്ക്കും ഇടയാക്കും. മുനിസിപ്പാലിറ്റികളും ഹ്രസ്വകാല വാടകയ്ക്ക് അവരുടേതായ നിയമങ്ങൾ ഏർപ്പെടുത്താറുണ്ട്.

ഒരു ഗ്രൗണ്ട് ലീസിൽ, നിങ്ങൾക്ക് ആനുകാലിക ഫീസ് (കാനോൻ) നൽകുന്നതിന് പകരമായി മറ്റൊരാളുടെ ഭൂമി ഉപയോഗിക്കാം, അതേസമയം ഒരു കെട്ടിട അവകാശം നിങ്ങളെ മറ്റൊരാളുടെ ഭൂമിയിലോ ഭൂമിയിലോ ഉള്ള ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെയോ ഘടനയുടെയോ ഉടമയാക്കുന്നു. രണ്ടും ഒരു നോട്ടറിയുടെ മുമ്പാകെ സ്ഥാപിക്കപ്പെട്ടതും ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തതുമായ സ്വത്തവകാശങ്ങളാണ്.

ഒരു സ്വകാര്യ വീട് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ഒപ്പിട്ട വാങ്ങൽ കരാർ ലഭിച്ചതിന് ശേഷം മൂന്ന് ദിവസത്തെ നിയമപരമായ കൂളിംഗ്-ഓഫ് കാലയളവ് ലഭിക്കും, തുടർന്ന് ഒരു കാരണം നൽകാതെ തന്നെ പിൻവലിക്കാം. കൂടാതെ, ധനസഹായം പോലുള്ള ഒരു വ്യവസ്ഥ, സമ്മതിച്ച കാലയളവിനുള്ളിൽ ഒരു വഴി വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു.